Zweigeteilter Markt

Corona hat zweifellos Spuren hinterlassen – wenngleich anders, als ursprünglich gedacht. Die Covid-19-Pandemie löste einen Wandel in der Arbeitswelt aus, der bis heute nachwirkt und in vielen Bereichen von Dauer sein wird. Vor fünf Jahren gingen infolge des Homeoffice-Booms zunächst viele Expert*innen davon aus, dass die Nachfrage nach Büroimmobilien dramatisch einbrechen werde. Dieses Szenario ist nicht eingetreten.

Der österreichische Büromarkt war dennoch in den letzten Jahren von großen Veränderungen geprägt. Hybride und flexible Arbeitsformen haben sich weitgehend etabliert. Sie ermöglichen Arbeitnehmer*innen, ihre Tätigkeiten zumindest teilweise von zu Hause aus zu erledigen. Für Unternehmen ergeben sich dadurch eine effizientere Flächennutzung und – im Falle einer Flächenreduktion – geringere Kosten.

Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien, betrachtet den Trend zu reduzierten Flächen jedoch differenziert: »Einerseits planen viele Unternehmen effizienter, andererseits wollen sie ihre Teams zurück ins Büro holen, was die Flächennachfrage belebt. Gleichzeitig verändert sich die Nutzung: Zonen für Austausch, Rückzug oder hybride Meetings gewinnen an Bedeutung. Oft fallen die Flächen nach professioneller Planung daher kaum kleiner aus als zuvor, sie sind nur funktional anders strukturiert und auf neue Arbeitsweisen abgestimmt.«

Bild: Eugen Otto, Geschäftsführer OTTO Immobilien: »Besonders begehrt sind Top-Immobilien in Top-Lagen.«

Tatsächlich halten viele Unternehmen an ihren bestehenden Büros fest, nehmen aber das veränderte Nutzungsverhalten zum Anlass für eine Umgestaltung. »Auch wenn Shared-Desk-Konzepte immer beliebter werden, bedeutet das nicht, dass der Flächenbedarf generell drastisch zurückgeht, da zusätzliche Angebote wie kleinere Besprechungsräume, Räume für Telefonate oder sonstige Rückzugsräume geschaffen werden«, betont Stefan Krejci, geschäftsführender Gesellschafter der RE/MAX Commercial Group. Das Bewusstsein für innerbetriebliche Faktoren wie Arbeitszufriedenheit, Fluktuation oder Kommunikationsfluss ist generell gestiegen, wie Work-Life-Studien belegen. Und: Eine angenehme Arbeitsumgebung bringt die Mitarbeiter*innen wieder öfter ins Büro – ganz ohne Zwang.

Stadt der kurzen Wege
Auch bei neu gebauten Immobilien zeigt sich der Trend zu qualitativ hochwertiger Ausstattung. Mit attraktiven Büros in Top-Lage lässt sich zudem auch auf dem Recruiting-Markt punkten. Hoch im Kurs stehen aber neben dem Standort vor allem nachhaltige Gebäude. ESG-Kriterien werden zunehmend zur Visitenkarte erfolgreicher Unternehmen – und zum Preisfaktor. »Bei internationalen Konzernen ist Nachhaltigkeit längst ein Muss, während lokale Unternehmen noch flexibler agieren. Doch steigende Energiekosten haben das Bewusstsein geschärft, Effizienz und stabile Betriebskosten machen nachhaltige Büros für alle attraktiv«, sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien. Während neue Projekte wie der mit Photovoltaik ummantelte »DC Tower II« oder »Vio Plaza«, das die Energie des Wienflusses nutzt, neue Standards setzen, bleibt eine nachhaltige Sanierung in Altbauten jedoch eine große Herausforderung.

Darüber hinaus gewinnen »softe« Standortfaktoren, die helfen, die Wege zu verkürzen, an Bedeutung. So wird auf das Rundherum des Arbeitsplatzes mehr Wert gelegt: Ob Öffi-Anbindung, Nahversorgung, Kinderbetreuung, Gesundheitseinrichtungen, Fitnessstudios und Restaurants – man fährt nicht mehr bloß zum Arbeiten ins Büro, auch die unmittelbare Umgebung soll möglichst alle Stückerl spielen. Mit solchen zusätzlichen Angeboten hoffen nicht zuletzt die eingemieteten Unternehmen, ihre Attraktivität als Arbeitgeber zu steigern.

Begehrte Top-Immobilien
Am Wiener Büromarkt ist dieser Wandel am deutlichsten zu sehen. Während die Neuflächenproduktion in den letzten Jahren nahezu stagnierte, ging es 2024 mit 95.000 m² wieder leicht aufwärts. Die Mietpreise liegen zwischen 17 und 27 Euro pro Quadratmeter und damit laut RE/MAX Commercial auf einem »gesunden Niveau«. Die Leerstandsquote ist mit 3,4 % auf anhaltend niedrigem Stand. Diese Knappheit verstärkt den Wettbewerb, insbesondere bei hochwertigen Neubauten – in diesem Segment werden überdurchschnittliche Mietpreise erzielt, längst nicht nur im ersten Bezirk, sondern etwa auch rund um den Hauptbahnhof. Erst 2026 wird mit 191.000 m² an erwarteten Neuflächen wieder ein starkes Jahr mit einer Vielzahl hochwertiger Fertigstellungen.

»Das Angebot auf dem Wiener Büromarkt ist seit Jahren angespannt. 2018 war das letzte Jahr, in dem mehr neue Flächen produziert als vermietet wurden«, sagt Immobilienexperte Eugen Otto. »Besonders begehrt sind Top-Immobilien in Top-Lagen. Hohe Baukosten und Zinsen bremsen jedoch neue Projekte, viele warten zudem auf Vorvermietungen. Umso wichtiger ist es für Büromieter, ihre Suche frühzeitig und strategisch zu planen.«

Die drei größten Fertigstellungen im Vorjahr waren die Projekte »Francis« am Julius-Tandler-Platz (47.700 m²), »Grand Central« in Wien-Floridsdorf (12.200 m²) und »Robin« in der Seestadt (10.000 m²). Heuer wurden bereits »TwentyOne Central Hub« (22.500 m²) und »Carré Muthgasse« (11.000 m²) an die Mieter übergeben. Eine ganze Reihe weiterer, zukunftsweisender Projekte befindet sich bereits in Planung bzw. in Bau.

Egal, ob es sich um Neuvermietungen oder Vertragsverlängerungen handelt – wie Branchenvertreter*innen berichten, gestalten sich Anmietungsprozesse komplexer und zeitintensiver als früher. Das Kostenbewusstsein und die Qualitätsansprüche der Unternehmen sind hoch, seitens der Vermieter sind aber aufgrund der großen Nachfrage kaum Zugeständnisse zu erwarten. Zudem schlagen sich die steigenden Anforderungen bezüglich der Ausstattung auch in den Baukosten und Mietpreisen nieder.

Stillstand in den Ländern
In den Landeshauptstädten zeigt sich hingegen ein differenziertes Bild. Während Graz ähnlich wie Wien moderate Wachstumsimpulse verzeichnet, bleiben in einigen Bundesländern zukunftsweisende Leuchtturmprojekte, die den Markt beleben könnten, aus. In Graz entstehen derzeit rund um die »Smart City« neue Flächen, die Wohnen, Arbeiten und Handel kombinieren. Auch Projekte nahe dem Stadion und im Quartier »Q2« treiben die Entwicklung voran.

In Linz verzögern sich geplante Bauvorhaben, in Innsbruck wurde die Fertigstellung des »West Park« auf 2025 verschoben. In Bregenz befindet sich das Projekt »Innovationsquartier« erst in der Planungsphase. RE/MAX-Geschäftsführer Krejci bleibt dennoch gelassen: »Büros sind eine wichtige Assetklasse und werden das auch in Zukunft bleiben.« Generell ist der Markt im Westen Österreichs durch hohe Grundstückspreise, steigende Baukosten und strikte Raumordnungsauflagen angespannt. In Klagenfurt herrscht völliger Stillstand – neue, hochwertige Büroflächen sind weder in Planung, noch in Umsetzung. In Salzburg wurde im Vorjahr das Projekt »Helix« abgeschlossen, weitere Immobilien entstehen nur an der Peripherie.

Mehr als eine Fassade
Die Vermietung von Flächen in weniger attraktiven Lagen wird zunehmend herausfordernder. Moderne Arbeitswelten in nachhaltigen Gebäuden in zentraler Lage – das sind Wünsche, die derzeit nur neue Immobilienprojekte erfüllen können. Für klimafreundliche Büros sind Unternehmen sogar bereit, höhere Mieten zu zahlen, wie RE/MAX-Chef Stefan Krejci bestätigt: »Für neu entwickelte Projekte sind ESG-Standards mittlerweile Pflicht. Entwickler planen Zertifizierungen daher bereits entsprechend und diese werden von den Kunden auch gewünscht. Dafür sind sie bereit die dadurch entstehenden Mehrkosten (Miete) zu tragen, kommen dann aber auch oft in den Genuss von reduzierten Betriebskosten.« Unter dem Aspekt Bodenversiegelung sind jedoch Gebäude, die auf die grüne Wiese gestellt werden, weder nachhaltig, noch opportun. Den Trend zu Zertifizierungen sieht Krejci daher »eher in Ballungszentren, wobei auch bei regionaleren Projekten Nachhaltigkeit großgeschrieben wird, diese jedoch nicht unbedingt ›verbrieft‹ sein muss«.

Bild: Stefan Krejci, geschäftsführender Gesellschafter der RE/MAX Commercial Group: »Büros bleiben eine wichtige Assetklasse.«

Ein großer Teil der Bürogebäude ist jedoch nur noch schwer vermittelbar, weil sie 20 Jahre oder älter sind und nicht mehr den heutigen Ansprüchen gerecht werden. Solche »Büroleichen« finden ohne nachhaltige Sanierung und ESG-Zertifizierung kaum neue Mieter. ÖRAG-Geschäftsführerin Elisa Stadlinger spricht von einem »zweigeteilten Markt«: »Während das untere Qualitätssegment unter Druck gerät, zeigen sich im Premiumsegment weiterhin stabile Tendenzen.«

Refurbishment-Projekte, die ältere Immobilien revitalisieren und dabei den Fokus auf Nachhaltigkeit richten, gewinnen deshalb an Bedeutung, zumal der Markt für neue große Flächen ausgedünnt ist. Dabei geht es nicht nur um thermische Sanierung oder oberflächliche Renovierungsarbeiten, sondern um eine Neupositionierung von Bestandsimmobilien. Wie ein älteres Gebäude ESG-fit gemacht werden kann, zeigt das Revitalisierungsprojekt »enna«, das derzeit am ehemaligen Standort der Zentrale von Rail Cargo Austria entsteht. Mitte 2026 wird u. a. das Umweltbundesamt in das 1984 errichtete und dann völlig umgestaltete Bürohaus an der Erdberger Lände einziehen.

Ein weiteres Vorzeigebeispiel ist das Bürogebäude des Europäischen Patent­amts in Wien, das im Zuge einer umfassenden Revitalisierung zu einem modernen Green Hub umgestaltet wurde, der höchsten Anforderungen an Nachhaltigkeit, Ressourcenschonung und Energieeffizienz entspricht. Zunächst stand auch ein kompletter Abriss des Gebäudes aus den 1970er-Jahren im Raum, wie Jakob Schulz, Energy & Sustainability Expert bei ATP, erzählt: »Ein entscheidender Faktor war der deutlich geringere CO2-Fußabdruck im Vergleich zu einem Neubau. Durch die Weiternutzung des bestehenden Rohbaus konnten die materialbedingten Emissionen um rund 60 % reduziert und wertvolle Ressourcen geschont werden – ein starkes Argument für die nachhaltige Sanierung.« Entstanden ist ein über den gesamten Lebenszyklus CO2-neutrales, modernes und lichtdurchflutetes Bürohaus, das den Grünraum der Umgebung – das Gebäude liegt in unmittelbarer Nähe des Belvedere und des Botanischen Gartens – ins Innere holt.

Interview: »Deutliche Qualitätssteigerung«

Individuell gestaltete Büros machen die Unternehmenskultur nach außen sichtbar, meint Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH.
Hochwertige Immobilien verleihen dem Büromarkt Dynamik.

Welche Kriterien sind derzeit für die Vermietung von Büroflächen maßgeblich?

Stefan Wernhart: Ein Trend, der die letzten Jahre sehr gut erkennbar ist, ist eine deutlich Qualitätssteigerung, die eine Übersiedlung an einem neuen Bürostandort mit sich bringen muss. Neben der sehr guten öffentlichen Anbindung und einer idealen Nahversorgung für Mitarbeitende, ist die Aufenthaltsqualität im physischen Büro einer der wichtigsten Faktoren bei der Suche nach einem neuen Standort. Das Büro wird heute sehr viel individueller gestaltet und wird im Recruiting-Prozess bei der Suche nach neuen Mitarbeiter*innen immer öfter zur nach außen gekehrten und sichtbaren Unternehmenskultur.

Die Leerstandquote ist sehr niedrig. Wann ist mit einer Entspannung des Marktes zu rechnen?

Wernhart: Im heurigen Jahr kommt es mit einer Neu­flächenproduktion von ca. 110.000 m² zu einem leichten Anstieg bei der Leerstandsrate und somit zu einer Entspannung am Wiener Büromarkt. Die Fertigstellungen qualitativ hochwertiger Projekte, wie z.B. dem »Twenty One« in der Siemensstraße, dem »Enna, the Work-Life-
Building« an der Erdberger Lände, oder dem »Leopold Quartier«, das in einer nachhaltigen Holz-Hybrid-Bauweise an der Oberen Donaustraße errichtet wird, verleihen dem Büromarkt Dynamik und kurbeln die Nachfrage an.

Corona hat die Arbeitsmodelle umgekrempelt. Sind die Auswirkungen auf den Bürosektor von Dauer?

Wernhart: Die deutlichste Veränderung, welche die Pandemie mit sich gebracht hat, sind die Themen Homeoffice bzw. Remote Working. Dieser Trend ist gekommen, um zu bleiben. Unserer Erfahrung und der Auskunft unserer EHL-Kund*innen nach, werden in Österreich in Bürobetrieben im Schnitt ein bis zwei Tage Homeoffice gewährt. Die dadurch erzielte Einsparung der benötigten Fläche für Arbeitsplätze wird in vielen Fällen für eine Erweiterung von hochwertigen Rückzugsmöglichkeiten für konzentriertes Arbeiten oder für die Errichtung von Collaboration Areas genutzt. Mit der Etablierung dieser hybriden Arbeitsmodelle wird auch deutlich mehr auf die qualitativ hochwertige Ausstattung des physischen Büros geachtet, um den Mitarbeitenden ein bestmögliches Arbeitsumfeld zu bieten.