Ruhiger Jahresauftakt 2025, gut gefüllte Pipeline

Bis zu Jahresende 2024 hat der Markt noch klare Aufwärtstendenzen gezeigt. So wurden noch im Schlussquartal des abgelaufenen Jahres mehrere Deals abgeschlossen. Bekannt wurden sie erst zu Jahresbeginn 2025. Dazu zählt allen voran der Verkauf des Ritz-Carlton Vienna für rund 110 Mio. Euro, das sich Eagle Hills aus den Vereinigten Arabischen Emiraten vom bisherigen kasachischen Eigentümer Verny Capital sicherte. Rückwirkend erhöht sich das Transaktionsvolumen 2024 für Österreich daher auf 2,8 Mrd. Euro, womit das Ergebnis nun gleichauf mit 2023 liegt. Auf Wien entfallen davon 2,0 Mrd. Euro, was gegenüber 2023 ein Plus von 18 Prozent bedeutet.

Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE: „Auch wenn das erste Quartal ruhig war, sind weiterhin viele Tickets in sämtlichen Assetklassen in der Pipeline, darunter auch einige Großtransaktionen. Einige davon befinden sich bereits in weiter fortgeschrittenen Verhandlungen, sodass wir bereits im nächsten Quartal wieder ein dynamischeres Transaktionsgeschäft erwarten. Neben den nach wir vor sehr präsenten nationalen Käufern zeigen sich dabei auch internationale institutionelle Investoren wieder verstärkt aktiv, agieren aber nach wie vor abwartend und prüfen Ankaufsentscheidungen sehr genau.“

Nichtsdestotrotz wurden insbesondere in der Bundeshauptstadt zu Jahresbeginn 2025 eine Handvoll größerer Transaktionen verzeichnet, weshalb mit 230 Mio. Euro der Großteil des Kapitals in Wien investiert wurde: So konnte der Verfassungsgerichtshof für knapp unter 100 Mio. Euro aus der Signa-Insolvenzmasse verkauft werden. Zudem wurde ein Retail-Objekt am Franz-Jonas-Platz gehandelt. Die offenen Immobilienfonds verkaufen weiters weiterhin vor allem Bestandswohnanlagen aus ihren Portfolien. Darüber hinaus blieben große Transaktionen weiterhin rar, die Masse der Abschlüsse bewegte sich zwischen 20 bis 50 Mio. Euro.

Büro ist aufgrund der Großtransaktion mit 34 Prozent Anteil auf Platz 1, gefolgt von Wohnen mit 23 Prozent Marktanteil. Logistik und Hotel runden mit jeweils 17 Prozent die nachgefragtesten Assetklassen ab.

Mit 81 Prozent kam die ganz überwiegende Mehrheit des investierten Kapitals von heimischen Investoren aus Österreich. Deutsche Investoren waren im ersten Quartal zurückhaltend, stattdessen waren vereinzelt auch Käufer außerhalb Europas (z.B. aus der Türkei und China) am Markt aktiv. Private Investoren stellten mit 83 Prozent Marktanteil ein weiteres Mal die stärkste Käufergruppe dar, auf institutionelle Käufer entfielen die restlichen 17 Prozent.

Auf Verkäuferseite sah das Bild anders aus: Immobilienfonds zeichneten sich für 56 Prozent des Verkaufsvolumens verantwortlich, gefolgt von 30 Prozent weiteren institutionellen Verkäufern.

„Das zurückkehrende Interesse spiegelt sich auch in weiter sinkenden Spitzenrenditen wider“, beobachtet Marc Steinke, Head of Research bei CBRE. „Für Büro ist die Bruttoanfangsrendite für Top-Produkte auf 4,85 Prozent gesunken, ein Rückgang um 40 Basispunkte zum Vorjahreswert. Noch darunter notiert mit 4,20 Prozent brutto die Spitzenrendite für Wohnen. Damit ist sie binnen eines Jahres um 50 Basispunkte gesunken“, so Steinke.

Im ersten Quartal stabil zeigten sich derweil Logistik bei 5,00 Prozent sowie High Street Einzelhandel bei 4,70 Prozent. Fachmarktzentren mit Lebensmittelanker stehen weit oben auf der Ankaufsliste, weshalb sie um 10 Basispunkte zum Vorquartal auf 5,65 Prozent nachgaben. Ein leichter Rückgang wurde ebenfalls bei Hotels mit Pachtvertrag auf 5,40 Prozent registriert.