Die nachhaltige Transformation von Wiener Zinshäusern

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Im Rahmen seines Vortrags präsentierte Stephan Pasquali, Geschäftsführer für Neubau-Projekte bei der 3SI Immogroup, einen differenzierten Einblick in die nachhaltige Transformation des traditionellen Wiener Zinshauses. Die 3SI Immogroup, ein eigentümergeführtes Immobilienunternehmen mit rund 60 Mitarbeitern, verfügt über etwa 150 Bestandsimmobilien und wickelt jährlich 10-15 Alt- und Neubauprojekte erfolgreich ab – ein Erfahrungsschatz, der sich in über 200 erfolgreich abgeschlossenen Projekten in den vergangenen 30 Jahren manifestiert.

Die Unternehmensphilosophie der 3SI Immogroup, pointiert zusammengefasst in der Vision „Altes bewahren, Neues erschaffen", bildet den konzeptionellen Rahmen für die nachfolgenden Ausführungen. Besonderes Augenmerk liegt dabei auf der innerstädtischen Nachverdichtung als Alternative zu Neuversiegelungen sowie dem Erhalt des charakteristischen Wiener Stadtbildes.

Die inhärente Nachhaltigkeit des Wiener Zinshauses

„Auf den Lebenszyklus gerechnet ist das Thema Zinshaus das Nachhaltigste überhaupt", betonte Pasquali mit Nachdruck und untermauerte diese These mit einer Reihe wissenschaftlich fundierter Argumente:

- Langlebigkeit und Ressourcenschonung: Die über 100-jährige Existenz vieler Wiener Zinshäuser bildet einen fundamentalen Nachhaltigkeitsvorteil. Pasquali verwies auf aktuelle DGNB-Studien (2021/2025), die belegen, dass bereits ein Drittel der gesamten CO₂-Emissionen eines Gebäudes in der Errichtungsphase entstehen. Die Sanierung bestehender Strukturen generiert hingegen 50-66% weniger CO₂-Emissionen als ein vergleichbarer Neubau. „Diese Zahlen sind eindeutig", führte Pasquali aus. „Die deutlich niedrigeren CO₂-Emissionen des Bestands, des ‘Nicht-Abrisses’, der nachhaltigeren Materialien in der Entstehung und der verbesserten Energieeffizienz nach Sanierung sind über den Lebenszyklus eines Neubaus nicht aufholbar." Die traditionellen Baumaterialien der Zinshäuser – vorwiegend Ziegel, Stein und Holz – tragen zu einer Reduktion des CO₂-Fußabdrucks um 20-30% über den gesamten Lebenszyklus bei, verglichen mit modernen Baustoffen wie Stahl und Beton.

- Materialwiederverwendung und Kreislaufwirtschaft: Ein zentrales Element der von Pasquali vorgestellten Nachhaltigkeitsstrategie ist die bewusste Wiederverwendung und Aufbereitung von Baumaterialien. „Wir versuchen Stiegenhaus-Elemente, Fensterelemente, Fassadenelemente etc. wieder zu verwenden, eben nicht zu recyceln, und so CO₂-schonend einzusetzen", erläuterte Pasquali die praktische Umsetzung des Kreislaufwirtschaftsgedankens.

- Energieeffizienz durch gezielte Sanierung: Laut einer Studie des Österreichischen Instituts für Bautechnik können durch gezielte Sanierungs- und Verbesserungsmaßnahmen in Altbauten Energieeinsparungen von 30-40% erzielt werden. Die 3SI Immogroup übertrifft diese Werte regelmäßig und erreicht Reduktionen des Heizwärmebedarfs von bis zu 50%. Ein besonderer Aspekt, den Pasquali hervorhob, ist die Doppelfunktion des Dachgeschoss-Ausbaus: „Der Dachgeschoss-Ausbau hebt nicht nur innerstädtische Potentiale, sondern ist Teil des neuen Dämmkonzepts und trägt somit einen großen Anteil an den Effizienzsteigerungen."

- Urbanistische Vorteile und Infrastrukturanbindung: Die zentrale Lage vieler Zinshäuser in gut erschlossenen Stadtteilen mit exzellenter Anbindung an den öffentlichen Verkehr stellt einen weiteren Nachhaltigkeitsfaktor dar. Pasquali verwies auf eine Untersuchung der Wiener Stadtplanung, die eine deutlich höhere Nutzung öffentlicher Verkehrsmittel in Zinshausvierteln belegt, was zu einer Reduktion des Individualverkehrs und der damit verbundenen Umweltbelastung führt.

Transformationsstrategien für das Wiener Zinshaus

Der zweite Teil des Vortrags widmete sich den konkreten Maßnahmen zur Transformation des Wiener Zinshauses in eine zukunftsfähige, nachhaltige Wohnform.

Thermisch-energetische Sanierung

Das von Pasquali vorgestellte „Thewosan-Sanierungskonzept" (thermisch-energetische Sanierung) umfasst folgende Kernelemente:

- Umstellung der Heiztechnik auf Fernwärme oder Luftwärme-Pumpen

- Dämmung aller Fassaden (soweit rechtlich möglich)

- Dämmung der Dachflächen durch die Dachgeschoss-Ausbauten

- Fenstertausch auf dreifach Isolierverglasung

- Beseitigung von Wärmebrücken

- Installation von Fußbodenheizungen mit Wohnraumregelung

- Teilweise Integration von Photovoltaik-Anlagen

Als Qualitätsmaßstab für diese Transformationen nannte Pasquali die ÖGNI-Zertifikate und die Erfüllung der EU-Taxonomie-Kriterien auch bei Altbausanierungen.

Flexibilität und Zukunftsfähigkeit

Ein wichtiger Aspekt, den Pasquali in seinem Vortrag beleuchtete, ist die Flexibilität und Anpassungsfähigkeit von Gebäuden an sich verändernde Nutzungsanforderungen. „Man richtet vielleicht ein Wohnhaus, aber könnte ich irgendwann einmal ein Bürohaus daraus machen?", stellte er die strategische Frage und betonte die Notwendigkeit, Immobilien so zu gestalten, dass sie bei Bedarf umgenutzt werden können, ohne einen Abriss zu erfordern.

Diese Flexibilität sei „gerade im Neubau auch ein großes Thema", insbesondere angesichts des demografischen Wandels. Der Referent plädierte dafür, starre Strukturen zu vermeiden und stattdessen auf Konzepte zu setzen, die eine einfache Umwandlung in andere Nutzungen ermöglichen.

Marktausblick: Reduzierte Bauleistung und Konsequenzen

Die drastisch gesunkene Bauleistung der vergangenen zwei Jahre – „letztes Jahr waren wir dann auf -50% vom Vorjahresniveau" – und prognostizierte einen weiteren Rückgang um 50%. Diese Entwicklung werde sich erst in den kommenden Jahren vollständig auf den Markt und die Wohnsituation auswirken.

Auf die Frage nach den zu erwartenden Konsequenzen antwortete Pasquali unmissverständlich: „Wird es eine Preissteigerung geben? Ja, muss so sein. Nur ein hohes Angebot bringt die Preise runter."

Antizyklische Investitionsstrategie

Die 3SI Immogroup reagiert auf diese Marktprognose mit einer dezidiert antizyklischen Strategie: „Das heißt die Zeit zu kaufen ist jetzt. Das ist auch die Strategie der Preise. Wir sagen, wir kaufen und bauen weiter. Wir wollen zumindest unseren Beitrag leisten, dass Wohnraum entsteht."

Pasquali betonte, dass es dabei nicht um Spekulation gehe, sondern um Wohnraumerrichtung.

Zusammenfassung und Ausblick

Abschließend unterstrich Pasquali die zentrale These seines Vortrags: Die nachhaltige Transformation des Wiener Zinshauses stellt einen wesentlichen Beitrag zur Bewältigung aktueller Herausforderungen in der Immobilienbranche dar – von Klimaschutz über Wohnraumschaffung bis hin zu urbanistischen Qualitäten.

Die präsentierten Beispiele und Schaubilder illustrierten eindrucksvoll, wie die theoretischen Konzepte in der Praxis umgesetzt werden können und welches Potenzial in der behutsamen, aber konsequenten Weiterentwicklung des baukulturellen Erbes liegt.

Die 3SI Immogroup positioniert sich mit ihrer dualen Strategie – „Altes bewahren, Neues erschaffen" – an der Schnittstelle zwischen Tradition und Innovation und bietet damit einen vielversprechenden Ansatz für die Zukunft des Wohnens in urbanen Zentren.