Immer Ärger mit den Nachbarn?

Für Bauherren und Projektentwickler sind Nachbarrechte ein zentraler Aspekt bei der Planung und Umsetzung von Bauvorhaben. Vor allem in Bezug auf Emissionen wie Lärm, Gerüche, Staub oder gar Licht können Einwendungen von Anrainern zu erheblichen Verzögerungen oder sogar rechtlichen Hürden führen. Umso wichtiger ist es, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu kennen und strategisch darauf zu reagieren. Umgekehrt ist es für Grundstückseigentümer bedeutsam, sich ihrer Rechte als Nachbarn sowohl im öffentlichen als auch privaten Recht bewusst zu sein.

Rechtzeitig vorsorgen
Im Vorfeld von Projekten, etwa bei Umwidmungen, haben Nachbarn in der Regel nur sehr begrenzte Möglichkeiten, Einspruch zu erheben. Die Mitspracherechte sind auf die Stellungnahme im Planungsprozess beschränkt und lassen sich rechtlich meist schwer durchsetzen. Dies bietet Projektwerbern die Gelegenheit, in dieser Phase die Grundlagen für die spätere Bewilligung zu schaffen. Auch im Bewilligungsverfahren selbst haben Nachbarn nur eingeschränkte Einspruchsrechte. Diese sind auf klar definierte Schutzgüter beschränkt, wie den Schutz vor unzumutbaren Emissionen. Hier können Bauherren mit einer soliden Planung und Einhaltung der behördlichen Vorgaben viele potenzielle Einwände im Keim ersticken. Eine sorgfältige Dokumentation und die Einbindung von Fachgutachten tragen dazu bei, dass die Genehmigung auf einer stabilen Grundlage erteilt wird. Auf der anderen Seite können Nachbarn durch das rechtzeitige Aufgreifen potentieller Probleme nachteilige Auswirkungen auf ihr Eigentum allenfalls abwehren.

Klare Formulieren
Ein wichtiger Punkt in der Praxis ist der Umgang mit Einwendungsverzichten, die insbesondere bei Grundstücksbeschaffungen oder Verhandlungen zwischen Projektwerbern und Nachbarn häufig Thema sind. Ein solcher Verzicht soll sicherstellen, dass betroffene Nachbarn auf ihre Einspruchsrechte verzichten und das Projekt nicht behindern. Allerdings ist die rechtliche Durchsetzbarkeit solcher Vereinbarungen begrenzt. Ein öffentlich-rechtlicher Einspruch kann durch zivilrechtliche Vereinbarungen nicht vollständig ausgeschlossen werden. Projektwerber sollten daher darauf achten, Einwendungsverzichte klar und umfassend zu formulieren, und betroffenen Nachbarn ist eine sorgfältige Prüfung solcher Verzichtserklärungen zu empfehlen. Zivilrechtlich können solche Vereinbarungen durch Vertrag oder Grunddienstbarkeiten abgesichert werden. Letztere bieten den Vorteil, dass sie im Grundbuch eingetragen werden können und damit auch für künftige Eigentümer der Grundstücke bindend sind. Die Durchsetzbarkeit zivilrechtlicher Vereinbarungen im öffentlich-rechtlichen Bewilligungsverfahren sollte jedoch immer im Detail geprüft werden.

Fazit
Für Bauherren wie auch betroffene Nachbarn liegt der Schlüssel im proaktiven Umgang mit rechtlichen Fragen und der frühzeitigen Sicherstellung der Rechtssicherheit. Eine fundierte Beratung, die Berücksichtigung öffentlich-rechtlicher und zivilrechtlicher Aspekte sowie eine transparente Kommunikation mit allen Stakeholdern liegen im Interesse aller Beteiligten.

Tipps: Wie sich Projektentwickler gegen mögliche Einwendungen von Nachbarn absichern können

1. Grundstücksbeschaffung 

Risiko
- Bereits bei der Grundstücksbeschaffung sollte auf die Situation rund um das Baugrundstück geachtet werden (z. B. Einfamilienhaus-Struktur oder Industrie). So können Konflikte vermieden werden.
- Widmung genau prüfen. Widmungen gewähren häufig den Anrainern einen Immissionsschutz.
- Einschränkungen bzw. Mehrkosten beim Bauvorhaben infolge unbekannter Kontaminationen. In jüngster Zeit vermehrt Fokus auf per- und polyfluorierte Alkylverbindungen (PFAS).

Empfehlung
- Ausreichende Grundlagenforschung betreiben, die über bautechnische Aspekte hinausgeht! Vor-Ort-Erhebung der Ist-Situation, Strukturen vor Ort, z. B. auch vorhandene Lärmsituation.
Kontaminationen: Beprobung des Grundstückes auf Kontaminationen/Altlasten im Rahmen einer Due Diligence ist empfehlenswert. Achtung bei Standardprüfungen, ob diese alle Risiken abdecken.
- Risiken vertraglich entsprechend abfedern (Gewährleistungsbestimmungen).

2. Widmungsphase

Mögliche Einwendungen Nachbarn
- Stellungnahmerecht, Einwendungen gegen geplante Umwidmung, Bebauungsplan.

Risiko
- Stellungnahmen können das Widmungsverfahren oder auch die Erlassung des Bebauungsplans verzögern

Empfehlung
- Ausreichende Abstimmung mit allen Fachplanern und der Gemeinde vor der Auflage des Entwurfs für die Umwidmung bzw. des Bebauungsplans
- Frühzeitige Auseinandersetzung mit in den Städten verankerten Beiräten, die faktisch eine oft entscheidende Stimme haben.

3. Genehmigungsverfahren

Mögliche Einwendungen Nachbarn
- Einwendungen wegen Verletzung subjektiv-öffentlicher Rechte, z. B.:
Lärm, Staub, Licht, Abstände, Änderung der Abflussverhältnisse

Risiko
- Einwendungen können die Verfahren massiv verzögern, insbesondere wenn Rechtsmittel erhoben werden.

Empfehlung
- Vorabstimmung und Prüfung, welche Emissionen relevant sind, aktives Zugehen auf Nachbarn, Projektvorstellung und bei Großprojekten vorab Öffentlichkeitsbeteiligungsprozess unter fachlicher und rechtlicher Leitung starten; bei risikobehafteten Themen Vereinbarungen mit Nachbarn abschließen, freiwillige Verpflichtung zur Einhaltung/Umsetzung von Maßnahmen.
- Proaktive Auseinandersetzung mit den Projektauswirkungen (z. B. Einholung von Verkehrsstudien etc.).

4. Umsetzung

Mögliche Einwendungen Nachbarn
- Mögliche Schäden im Zusammenhang mit der Umsetzung (z. B. Setzung an Nachbarhäusern etc.).
- Keine Erlaubnis zur Verwendung fremden Grundes (Betretung, Schwenken von Kränen etc.).

Risiko
- Finanzielles Risiko, Baubehinderungen.

Empfehlung
- Versicherung abschließen, ausreichende Dokumentation einplanen, insbesondere Beweissicherungen vor Beginn invasiver Arbeiten.
- Prüfung der Gesetzeslage zur Verwendung fremden Grundes; Herstellung eines Einverständnisses der Nachbarn.

5. Betrieb

Mögliche Einwendungen Nachbarn
- Nichteinhaltung von Bescheidauflagen sowie Immissionen, gegen die Nachbarn gemäß ABGB vorgehen können

Risiko
- Finanzielles Risiko, allenfalls mögliche nachträgliche Auflagen z. B. nach der GewO, Verwaltungsaufwand.
- Zivilrechtliche Inanspruchnahme durch Nachbarn. Achtung: Haftung ist oft verschuldensunabhängig!

Empfehlung
- Genaue Kontrolle, ob das Projekt und insbesondere die vorgeschriebenen Auflagen auch so umsetzbar sind; Auflagen im Detail prüfen! Allenfalls Adaptierungen im Verfahren anstreben; abseits von behördlichen und gesetzlichen Auflagen stets auch zivilrechtliche Komponente beachten (Betrieb im Rahmen der behördlichen Bewilligung schließt nicht per se zivilrechtliche Ansprüche aus).

Über die Kanzlei
Seit 1976 schafft DORDA Klarheit bei komplexen Problemstellungen im Wirtschaftsrecht. Der holistische Betreuungsansatz bedeutet Recht, unternehmerisch gedacht. Durch DORDAs Dedicated Industry Groups profitieren Mandanten von interdisziplinärer Rechtsberatung bei einem single point of contact. DORDAs Practice Areas bieten Mandanten Teamspezialisierung in 24 Fachbereichen, basierend auf einem ausgewiesenen Track-Record im internationalen Umfeld. Mit 25 Client Choice Awards steht DORDA an der Spitze der Mandantenzufriedenheit. www.dorda.at 

Bild: Die Autor*innen Magdalena Brandstetter, Tatjana Katalan und Gunnar Pickl sind Partner*innen bei DORDA Rechtsanwälte.