5-Punkte-Plan zur Dekarbonisierung

Die Dekarbonisierung des Gebäudebestands ist ein zentraler Hebel für das Erreichen der Klimaziele und stellt die gemeinnützige Wohnungswirtschaft zugleich vor große technische, wirtschaftliche und rechtliche Herausforderungen. Rechtsfragen zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands werden derzeit auf ExpertInnenebene verhandelt. Der Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen, dessen 173 Mitglieder über 1 Million Wohnungen verwalten, stellt nun einen Plan zur raschen Dekarbonisierung vor.

Die Gebäudehülle steht – die Heizung nicht
Ein erster thermischer Sanierungszyklus der Wohnungen von gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs) ist weitgehend abgeschlossen. Der Handlungsbedarf liegt heute primär bei der Wärmeerzeugung – bei jenem Teil, der die Emissionen tatsächlich senkt. Letztes Jahr wurden im GBV-Bestand rund 6.900 Wohnungen von fossilen auf klimafreundliche Systeme umgestellt, ein Plus von 6 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Um das Ziel zu erreichen, bis 2040 fossilfrei zu heizen, wären rechnerisch rund 20.000 Heizungsumstellungen jährlich nötig – etwa das Dreifache.

Die Eigenmittel sind gebunden
Im gemeinnützigen Sektor gilt das Kostendeckungsprinzip. Bestandsinvestitionen werden im Wesentlichen über den Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) finanziert, dessen Höhe gesetzlich geregelt ist. Das 3. und das 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (MILG) haben die Valorisierung des EVB gedeckelt beziehungsweise für 2025 ausgesetzt. Nach Berechnungen des Verbands summieren sich die EVB-Mindereinnahmen von 2024 bis 2027 auf 536 Millionen Euro. Aus eigener Substanz ist dieser Ausfall nicht zu decken, das Eigenkapital steckt bereits in Grundstücken, Wohngebäuden und Sanierungen.

Fünf-Punkte-Plan zur Dekarbonisierung
Zur Bewältigung der anstehenden Herausforderungen ist aus Sicht des Verbandes folgender Fünf-Punkte-Plan dringend umzusetzen:

- EVB anpassen und langfristig werterhaltend ausgestalten. Ohne planbare Erhaltungsmittel gibt es keine planbare Dekarbonisierung.
- Gezielt fördern beim Umstieg auf neue Heiz- und Kühlsysteme. Klimaschutz darf nicht ausschließlich über die Wohnkosten der MieterInnen finanziert werden.
- Zentrale statt individueller Lösungen, bei Wärme wie bei Kühlung. Der Ersatz dezentraler Gasthermen durch zentrale Systeme ist der technische Schlüssel im schwierigsten Bestandssegment. Dasselbe gilt für die Kühlung: Einzelgeräte in einzelnen Wohnungen sind weder energetisch noch wirtschaftlich sinnvoll.
- Duldungspflichten klar regeln. Wer eine Anlage im gesamten Haus tauscht, braucht Rechtssicherheit über den Zugang zu einzelnen Wohnungen. Einzelne Wohnungen dürfen ein Gesamtprojekt nicht aufhalten.
- Erhöhungsverfahren beim EVB vereinfachen. Langwierige Verfahren blockieren Projekte, die auf Jahre budgetiert sind.

„Bei uns ist die thermische Sanierung der Gebäudehülle weit fortgeschritten. Jetzt geht es primär um Heizung und Kühlung – und dafür brauchen wir den EVB und eine verlässliche Förderung", unterstreicht KommR Mag. Michael Gehbauer, Obmann des Österreichischen Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen. „Wir gehen zuversichtlich in diesbezügliche Gespräche. Die Aufgabe ist lösbar." Mag.a Isabella Stickler, Obmannstellvertreterin, ergänzt: „Dekarbonisierung darf nicht an fehlender Planbarkeit scheitern. Wir brauchen Lösungen, die technisch funktionieren, wirtschaftlich darstellbar sind und gleichzeitig die Leistbarkeit des Wohnens sichern“.