REPORT Mehrwert für Manager - Leichte Erholung, aber noch keine Trendwende

Der aktuelle 1. Österreichische Neubaubericht zeigt eine leichte Erholung im großvolumigen Wohnbau. Nach einem schwachen Jahr 2025 soll die Zahl der Fertigstellungen 2026 laut Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKÖ und dem Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) moderat steigen. 2025 wurden 24.530 neue Wohneinheiten fertiggestellt, 2024 waren es noch 36.690. 2026 sollen es laut Fachverband und GBV rund 27.000 Einheiten sein. Das wäre ein Plus von rund zehn Prozent. »Der eingeschlagene Weg ist richtig, für eine nachhaltige Entspannung am Wohnungsmarkt reicht das aber noch nicht«, sagt Fachverbandsobmann Roman Oberndorfer.

Etwas vorsichtiger in ihrer Einschätzung sind andere Experten wie Wolfgang Amann, Geschäftsführer des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen, oder der Markt- und Meinungsforscher Andreas Kreutzer bezüglich der aktuellen Gemengelage. Amann bezweifelt, dass angesichts der stark rückläufigen Baubewilligungen »die Talsohle bei den Fertigstellungen schon erreicht ist«. Tatsächlich sind die Bewilligungen in den letzten Jahren stark eingebrochen. Während 2017 noch 72.756 Einheiten in neuen Gebäuden bewilligt wurden, waren es im letzten Jahr nur noch 31.979. Das entspricht einem Minus von 56 Prozent und markiert den Tiefpunkt seit 2010. Der Wohnungsneubau auf der grünen Wiese wird laut Amann wohl dauerhaft nicht mehr das Niveau der späten 2010er-Jahre erreichen. »Allerdings werden Flächenkonversionen und Sanierungen stark an Stellenwert gewinnen. Die Bau- und Immobilienwirtschaft sollte sich auf diesen Paradigmenwechsel einstellen«, so der Wohnbau-Experte.

Auch Andreas Kreutzer kann sich aufgrund der Entwicklung bei den Baubewilligungen nur »schwer vorstellen, dass die Fertigstellungen bundesweit bereits heuer oder kommendes Jahr wieder wachsen«. Zwar habe sich in den letzten Jahren das durchschnittliche Timelag zwischen Bewilligung und Baubeginn mancherorts erkennbar verschoben, weshalb er in seinen Modellen davon ausgeht, dass sich im großvolumigen Wohnbau die Baubeginne heuer auf Vorjahresniveau konsolidieren und erst 2027 signifikant wachsen. »Vorausgesetzt, die Neubaubewilligungen steigen heuer bundesweit deutlich an.« Mit einem Mehr an Fertigstellungen kann man laut Kreutzer österreichweit erst 2028 rechnen. »Länderbezogen könnte es früher sein. In Wien, Tirol und Vorarlberg kann ich mir 2026 ein kleines Plus schon vorstellen.« Für den Geschoßwohnbau erwartet Kreutzer für 2026 einen Anstieg der Neubaubewilligungen um etwa zehn Prozent und 2027 zwischen zehn und 15 Prozent auf in Summe wieder rund 30.000 Wohneinheiten. Eine Neubauproduktion von mehr als 35.000 bis 38.000 sieht Kreutzer auch langfristig nicht.

Verlässlichkeit und Planungssicherheit
Der Neubaubericht macht deutlich, dass der Wohnungsneubau in Österreich von mehreren Säulen getragen wird. Im Zeitraum 2024 bis 2026 werden 61 Prozent der Wohnbauleistung von gewerblichen Wohnbauträgern erbracht. 39 Prozent entfallen auf gemeinnützige Bauträger, wobei dort der Schwerpunkt klar auf dem Mietsegment liegt. Österreichweit liegt die Fertigstellungsquote bei drei Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner pro Jahr. Wien führt mit 5,12, am unteren Ende der Skala liegen Kärnten und Salzburg.

Um aus der leichten Entspannung eine echte Trendwende zu machen, braucht es laut GBV-Obmann Michael Gehbauer vor allem Verlässlichkeit. »Es geht nicht um kurzfristige Strohfeuer, sondern um eine langfristige Perspektive«, betont Gehbauer. Für eine nachhaltige Erholung seien stabile Rahmenbedingungen notwendig, etwa durch raschere Verfahren, bessere Finanzierungsbedingungen und ein Umfeld, in dem Neubauprojekte wirtschaftlich wieder darstellbar sind. Einen entsprechenden Forderungskatalog haben die Gemeinnützigen anlässlich der Präsentation ihrer Baubilanz 2025 vorgestellt.

Bild: »Leistbares Wohnen entsteht nicht von selbst. Es braucht verlässliche Rahmenbedingungen, kalkulierbare Finanzierung und Verfahren, die Projekte nicht unnötig verzögern«, sagt GBV-Obmann Michael Gehbauer.

Auch Andreas Kreutzer macht sich für eine zielgerichtet gesteuerte Flächenwidmungsoffensive stark sowie für die Entrümpelung von Gesetzen und Normen, die den Wohnbau verteuern und die Finanzierung gemeinschaftlicher Leistungen den Bauträgern und Wohnbaugesellschaften aufbürden. Weiters fordert er eine massive Beschleunigung der Bauverfahren und Pönalen für die Behörden, wenn der gesetzlich fixierte Zeitrahmen nicht eingehalten wird.

Kritik an der Regierung
Harsche Kritik an der Bundesregierung kommt von Advicum Consulting. »Der vorsichtige Erholungskurs des österreichischen Immobilienmarktes ist jäh gestoppt«, sagt Matthias Ortner, Equity Partner und Immobilienexperte bei Advicum Consulting. Stein des Anstoßes ist die seit April 2026 geltende Mietpreisbremse, mit der die Politik erstmals auch in den nicht regulierten Wohnungsmarkt eingreift. Die Deckelung der Mieten dämpfe Investitionsanreize massiv, mit spürbaren Auswirkungen auf den Neubau und damit auf das künftige Wohnraumangebot. »Werden potenzielle Erträge regulatorisch begrenzt, reagieren Investoren zurückhaltend. Projekte, die unter marktwirtschaftlichen Bedingungen noch tragfähig gewesen wären, werden verschoben oder gänzlich aufgegeben«, warnt Ortner. Kapital ziehe sich zurück und die Neubauquote sinkt.

Um den Immobilienmarkt aus der aktuellen Stagnation zu lösen, sieht Ortner einen erleichterten Zugang zu Finanzierungen durch verstärkte staatliche Förderungen als zentralen Hebel. »Es braucht jetzt mutige Anreize von staatlicher Seite, um den Wohnbau wieder attraktiv zu machen«, betont er. Dazu gehört eine Senkung der Transaktionsnebenkosten, um den Erwerb und Bau von Immobilien finanziell zu entlasten.

Ein entscheidender Faktor zur Marktbelebung ist zudem die massive Steigerung des Angebots. Hier fordert Ortner eine konsequente Nachverdichtung sowie eine signifikante Erleichterung und Beschleunigung von Genehmigungsverfahren. »Bürokratische Hürden müssen abgebaut werden, um schneller neuen Wohnraum realisieren zu können«.

Forderungen an die Politik
Anlässlich der Präsentation der Baubilanz 2025 hat der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen GBV konkrete Forderungen an die Politik gerichtet, um den Wohnbau anzukurbeln. Diese umfassen …

… die Wiedereinführung der Zweckbindung der Wohnbauförderung.
… zusätzliche Fördermittel für die Dekarbonisierung des Wohnbaus.
… die Mobilisierung von öffentlichen Grundstücken für den gemeinnützigen Wohnbau.
… den Aufbau alternativer Finanzierungsmodelle zur langfristigen Absicherung des gemeinnützigen Wohnbaus.
… die Einführung einer flächendeckenden Widmungskategorie für den gemeinnützigen Wohnbau nach Wiener Vorbild.

Das Max-Musterprojekt
Das durchschnittliche Neubauprojekt in Österreich umfasst laut Neubaubericht 28 Wohnungen, die durchschnittliche Wohnnutzfläche liegt bei 69,5 Quadratmetern. Fast alle Einheiten verfügen über Freiflächen von im Schnitt 11 Quadratmetern Größe. Kleine Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern dominieren mit 43 Prozent das Angebot. Das sei ein deutlicher Hinweis darauf, wie stark Leistbarkeit inzwischen Planung und Nachfrage bestimmt.