Noch Krise oder schon mehr

Die Bau- und Immobilienwirtschaft ist krisenanfällig wie kaum eine andere Branche. Hohe Finanzierungskosten, zögerliche Nachfrage, steigende Bau- und Personalkosten, eng getaktete Zahlungsströme und die typische Kettenabhängigkeit am Bau führen dazu, dass sich wirtschaftliche Störungen relativ rasch bemerkbar machen. Insolvenzen in der Baubranche treten daher nur selten völlig überraschend ein. Meist entwickeln sie sich schrittweise. Zunächst zeigen sich betriebswirtschaftliche Schwierigkeiten, anschließend organisatorische Probleme und schließlich rechtliche Konsequenzen. An dieser Schnittstelle entscheidet sich, ob noch gegengesteuert werden kann oder bereits das Insolvenzrecht eingreift.

Die aktuellen Zahlen verdeutlichen, weshalb das Thema gerade jetzt an Bedeutung gewinnt. Laut AKV EUROPA wurden in Österreich im Jahr 2025 insgesamt 7.156 Firmeninsolvenzen verzeichnet. Davon entfielen 4.189 auf eröffnete Insolvenzverfahren und 2.967 auf Verfahrensabweisungen mangels kostendeckenden Vermögens. In der AKV-Jahresstatistik 2025 zählt die Baubranche mit 932 Verfahren zu den am stärksten betroffenen Bereichen. Aber auch das Grundstücks- und Wohnungswesen ist mit 414 Verfahren besonders betroffen.

Bauspezifische Krisenindikatoren
In der Baupraxis setzen wirtschaftliche Krisen nicht zwingend abrupt, sondern eher schleichend ein. Umso anspruchsvoller ist die Krisenfrüherkennung. Besondere Aufmerksamkeit gilt hier der Abwicklung des Bauvertragsverhältnisses. Auf Seiten der Auftraggeber, Bauherren und Bauträger ist die nicht fristgerecht bezahlte, fällige und unstrittige Rechnung ein erstes typisches Warnsignal. Ebenfalls heikel sind plötzliche Zahlungsverschiebungen ohne nachvollziehbare Begründung, nur verzögert erteilte Freigaben, plötzlich und vorab nie thematisierte Mängelrügen, das Behaupten von Gegenforderungen oder pauschalen Abzügen sowie das pauschale Verlagern der Entscheidungsverantwortung auf finanzierende Banken, Käufer, Behörden oder sonstige Beteiligte. Spätestens wenn nur noch selektiv auf Kontaktaufnahmen und Aufforderungen reagiert wird, ist das meist kein Zufall mehr, sondern bereits Krisensymptom. Auf Seiten der Auftragnehmer treten typische Krisensignale oft deutlicher zutage. Die Baustelle wird dünner besetzt, Material kommt verspätet, gar nicht oder wird plötzlich in großen Mengen verbracht, Lieferanten weichen von gewohnten Zahlungsmodalitäten ab und bestehen auf Vorauskasse. Ein bauvertragsspezifisches Warnsignal kann zudem ein auffälliger Strategiewechsel im Nachtragsmanagement sein. Gerät ein Auftragnehmer in eine Liquiditätskrise, versucht er nicht selten, durch eine Häufung kurzfristig geltend gemachter Nachträge oder Mehrkostenforderungen zusätzlichen Zahlungsdruck auf den Auftraggeber auszuüben, um möglichst rasch Liquidität zu generieren. Von einem professionellen und sachlich begründeten Claim-Management ist dieses Verhalten jedoch klar zu unterscheiden.

Bei Subunternehmern zeigen sich vergleichbare Warnsignale. Hierzu zählen Forderungen nach Vorauszahlungen, der Druck auf kurzfristige Teil- oder Direktzahlungen, ein abrupter Kommunikationsabbruch, das Nichterscheinen trotz vorheriger Zusage, die plötzliche Einstellung der Leistungserbringung oder der vollständige Abzug von der Baustelle. Anders als in vielen anderen Branchen bleibt die Krise eines Projektbeteiligten im Bauwesen selten isoliert. Aufgrund der engen Verflechtung der Bauvertragskette können sich Liquiditätsprobleme rasch auf Auftraggeber, Generalunternehmer, Subunternehmer, Lieferanten und die Projektfinanzierung auswirken.

Wann eine Insolvenz vorliegt
Rechtlich ist zwischen Krise und Insolvenzreife zu unterscheiden. Voraussetzung für die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens ist insbesondere die Zahlungsunfähigkeit. Diese liegt vor, wenn der Schuldner fällige Geldverbindlichkeiten nicht mehr erfüllen kann, und ist dann anzunehmen, wenn der Schuldner seine Zahlungen eingestellt hat. Das Gesetz stellt zugleich klar, dass die bloße teilweise Befriedigung einzelner Gläubiger die Zahlungsunfähigkeit nicht ausschließt. Für die Praxis bedeutet dies: Nicht jede verspätete Zahlung begründet bereits Zahlungsunfähigkeit. Abzugrenzen ist vielmehr die bloße Zahlungsstockung, bei der ein vorübergehender Liquiditätsengpass innerhalb angemessener Frist behoben werden kann.

Zahlungsunfähigkeit ist keine bloße Bilanzkennzahl, sondern eine Frage der verfügbaren und kurzfristig beschaffbaren Mittel. Wer offene Posten, fällige Verbindlichkeiten, Zahlungsziele, Kreditlinien, Stundungen und Zuflüsse aus Projekten nicht laufend im Blick hat, kann den Übergang von der Krise zur Insolvenz zu spät erkennen.

Bei Kapitalgesellschaften (GmbH und AG) kommt neben der Zahlungsunfähigkeit die Überschuldung als weiterer Insolvenzgrund hinzu. Eine rechnerische Unterdeckung allein begründet jedoch noch keine Insolvenzreife. Maßgeblich ist vielmehr, ob neben der bilanziellen Überschuldung eine positive Fortbestehensprognose dargestellt werden kann. Diese beantwortet die zentrale Frage, ob das Unternehmen voraussichtlich in der Lage sein wird, seine fälligen Zahlungsverpflichtungen künftig zu erfüllen. Eine belastbare Fortbestehensprognose setzt eine nachvollziehbare Liquiditätsplanung sowie realistische Annahmen über die künftige Unternehmensentwicklung und Finanzierung voraus. Fehlen diese Grundlagen, lässt sich die Fortführungsfähigkeit des Unternehmens nicht verlässlich beurteilen.

Von den Insolvenztatbeständen der Insolvenzordnung (IO) zu unterscheiden ist die Krise im Sinn des Eigenkapitalersatz-Gesetzes (EKEG). Eine solche liegt bei Zahlungsunfähigkeit, Überschuldung oder Reorganisationsbedarf vor. Letzterer knüpft an die Kennzahlen des Unternehmensreorganisationsgesetzes (URG) an und ist gegeben, wenn die Eigenmittelquote unter 8 Prozent liegt und die fiktive Schuldentilgungsdauer mehr als 15 Jahre beträgt. Die Krise nach dem EKEG ist sohin nicht zwingend deckungsgleich mit der Insolvenzreife nach der IO zu sehen. Ein Unternehmen kann sich bereits in einer EKEG-Krise befinden, ohne insolvenzrechtlich bereits zahlungsunfähig oder überschuldet zu sein. Diese Unterscheidung ist insbesondere für Gesellschafterfinanzierungen von praktischer Bedeutung.

Zusammenfassung und Ausblick
Bauinsolvenzen kündigen sich häufig an. Wirtschaftliche Warnsignale müssen aber rechtlich richtig eingeordnet werden. Eine bloße Zahlungsstockung ist von der Zahlungsunfähigkeit zu unterscheiden, und nicht jede wirtschaftliche Krise begründet bereits Insolvenzreife. Erst wenn fällige Verbindlichkeiten nicht nur vorübergehend nicht erfüllt werden können oder bei betroffenen Gesellschaften Überschuldung (ohne positive Fortbestehensprognose) vorliegt, führt die Krise zur Insolvenzreife. Ein funktionierendes Rechnungswesen, laufende Liquiditätsplanung und belastbares Projektcontrolling bilden deshalb zentrale Frühwarnsysteme. Wer früh reagiert, reduziert Haftungsrisiken und begrenzt Projektschäden.

Teil 2 der Beitragsreihe behandelt Insolvenz­antragspflichten, Geschäftsführerhaftung und Praxistipps, wenn der Vertragspartner insolvent wird. Teil 3 widmet sich den Auswirkungen auf laufende Bauprojekte und den konkreten Handlungsmöglichkeiten von Auftraggebern, Auftragnehmern und Subunternehmern.

Überblick

Krisenfrüherkennung: Bauinsolvenzen entwickeln sich meist schleichend und kündigen sich durch wirtschaftliche Warnsignale (Personalabbau auf der Baustelle, Lieferverzögerungen, Vorauskasse, auffälliges Nachtragsverhalten, Kommunikationsabbrüche und Leistungseinstellungen) an.

Rechtliche Einordnung: Wirtschaftliche Krise, Zahlungsstockung und Insolvenzreife sind klar voneinander zu unterscheiden.

Insolvenzgründe: Zahlungsunfähigkeit; bei Kapitalgesellschaften zusätzlich Überschuldung.

Praxis: Rechnungswesen, Liquiditätsplanung und Projektcontrolling sind zentrale Instrumente der Krisenfrüherkennung und Risikominimierung.

Die Autoren
Dr. Constantin Pacher ist Rechtsanwalt bei der Kanzlei Pacher & Partner RAe in Graz. Seine Beratungsschwerpunkte liegen im Gesellschafts-, Unternehmens- und Insolvenzrecht. Christoph Lintsche ist Rechtsanwalt bei Müller Partner Rechtsanwälte. Seine Beratungsschwerpunkte liegen insbesondere im Bereich Bau(vertrags)recht und Claim Management, Konfliktlösung und Gerichtsverfahren, Baudigitalisierung, Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht sowie juristische Bauprojektbegleitung und Immobilienrecht. www.mplaw.at pacherundpartner.at