Verschärfung der Grunderwerbsteuer

Share-Deal-Grenze auf 75 %
Die bisher für Share Deals (Übertragung von Anteilen an Gesellschaften mit Immobilienbesitz) relevante 95 %-Grenze wird herabgesetzt auf 75 %. Die neue Regelung sieht vor, dass die Übertragung von mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft innerhalb von sieben Jahren auf neue Gesellschafter der GrESt unterliegt. Damit kommt nunmehr auch für Kapitalgesellschaften eine Mehrjahresbetrachtung hinsichtlich Anteilsübertragungen (bislang nur für Personengesellschaften) zur Anwendung. Dadurch fällt auch die Möglichkeit, den Anfall der Grunderwerbsteuer bei Kapitalgesellschaften durch Übertragung der Anteile auf mindestens zwei Käufer zu vermeiden. Denn auch eine Übertragung von 74 % der Anteile auf den ersten Käufer und 26 % auf den zweiten Käufer löst nach der Neuregelung GrESt aus (da mehr als 75 % auf neue Gesellschafter übergehen).

Besteuerung von mittelbarer Übertragung
Bislang konnte bei Share Deals nur eine unmittelbare Übertragung der Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft GrESt auslösen. Nach der Neuregelung soll sowohl eine unmittelbare als auch eine mittelbare Vereinigung von mindestens 75 % der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft in der Hand einer Person, Personen- oder Kapitalgesellschaft oder einer Personenvereinigung der GrESt unterliegen. Damit wird auch zum einen die für Anteilsvereinigungen maßgebliche Anteilsschwelle von 95 % auf 75 % herabgesetzt und zum anderen der für die Anteilsvereinigung relevante Personenkreis ausgedehnt. Bislang konnte die Anteilsschwelle nur durch einen Anteilseigner oder bei Körperschaften als Anteilseigner durch eine steuerliche Unternehmensgruppe i. S. d. § 9 KStG erfüllt werden. Bei Körperschaften als Anteilseigner kommt es nunmehr nicht mehr auf das Vorliegen einer steuerlichen Unternehmensgruppe, sondern auf ein vorliegendes Konzernverhältnis an. Dafür wird der neue Begriff einer »Immobiliengesellschaft« eingeführt. »Dies sind Gesellschaften, deren Vermögen überwiegend aus Immobilien besteht, die nicht für eigene betriebliche Zwecke verwendet werden, oder Gesellschaften, deren Einkünfte überwiegend aus dem Verkauf, der Vermietung oder Verwaltung erzielt werden«, erklärt Michael Pucher, Partner bei LeitnerLeitner.

Ausnahme Familienkreis
Für »Immobiliengesellschaften« gilt bei einem steuerpflichtigen Share Deal oder einer Umgründung sowohl eine andere Bemessungsgrundlage für die GrESt (gemeiner Wert statt Grundstückswert) als auch ein höherer Steuersatz (3,5 % statt 0,5 %) – einzige Ausnahme sind Anteilsübertragungen im engeren Familienkreis. Anzumerken ist, dass damit Umgründungen oder Anteilsübertragungen von anderen Gesellschaften mit Immobilienbesitz (z. B. Produktionsgesellschaften mit eigenem Werk) weiterhin vom begünstigten Steuersatz (0,5 %) und von der begünstigten Bemessungsgrundlage (Grundstückswert) profitieren sollen. Ebenfalls unangetastet bleibt die Vergünstigung für die Einlage von Immobilien in Personen- oder Kapitalgesellschaften. Bei solchen Einlagen sollte weiterhin der Stufentarif (0,5 % bis 3,5 %) auf Basis des Grundstückswerts zur Anwendung kommen.

Über LeitnerLeitner
LeitnerLeitner zählt zu den führenden Kanzleien für Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung und Financial Advisory Services in Zentral- und Südosteuropa. Mit einem internationalen Team von fast 1.000 Mitarbeiter*innen an 17 Standorten in neun Ländern hat sich die Kanzlei zu einem der führenden Beratungsunternehmen in Europa entwickelt.
www.leitnerleitner.com