Mehr Förderung, weniger Wohnbau

Österreichs Wohnbauförderung gewinnt nach Jahren des Rückzugs wieder an Gewicht. 2025 stiegen die Ausgaben der Länder um sieben Prozent auf 2,68 Milliarden Euro. Gegenüber dem Tiefststand 2022 entspricht das einem Plus von 41 Prozent. Die Zahl der Förderungszusicherungen nahm hingegen nur um drei Prozent auf 19.800 Wohneinheiten zu. Das zeigt die Studie „Wohnbauförderung in Österreich 2025“, die das Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen (IIBW) im Auftrag des Fachverbands der Stein- und keramischen Industrie erstellt hat.

Die unterschiedliche Dynamik hat einen wesentlichen Grund: Die Länder mussten ihre Fördermodelle an höhere Baupreise und veränderte Kapitalmarktzinsen anpassen. Mehr Mittel dienen damit auch dazu, Projekte unter schwierigeren wirtschaftlichen Bedingungen überhaupt zu ermöglichen. Nominell erreichen die Ausgaben wieder das Niveau der 2000er- und frühen 2010er-Jahre. Eine entsprechende Rückkehr zu früheren Förderleistungen ist damit aber nicht verbunden.

Stabilisierung auf niedrigem Niveau
Während die Förderung zulegte, sank die Zahl der Baubewilligungen 2025 um weitere drei Prozent auf 47.800 Wohnungen in neuen und bestehenden Gebäuden. Besonders deutlich ist die Krise im eigentlichen Neubau: Die Bewilligungen für Wohnungen in neuen Gebäuden lagen um 42 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Bei Geschoßwohnungen stehen weniger als 22.000 bewilligte Einheiten einem Höchststand von mehr als 54.000 im Jahr 2017 gegenüber.

Für 2026 erwartet das IIBW einen weiteren Rückgang der gesamten Bewilligungen auf unter 45.000 Einheiten. Besonders betroffen bleibt der freifinanzierte Geschoßwohnbau. Restriktive Finanzierungskonditionen bremsen den Eigentumserwerb; im freifinanzierten Mietwohnungsbau haben sich internationale Investoren zurückgezogen.

„Die Wohnbauförderung kann zur Stabilisierung des Marktes beitragen, den Rückgang im freifinanzierten Bereich jedoch nicht vollständig kompensieren“, sagt Fachverbandsobmann Robert Schmid. Er fordert unter anderem bessere Finanzierungsbedingungen. Dass die Förderung an Bedeutung gewinnt, ist somit auch Ausdruck der Schwäche des übrigen Marktes.

Eigenheime treiben den Zuwachs
Auch innerhalb der Förderung lohnt ein genauer Blick. Mit 5.200 Zusicherungen wurden 2025 rund ein Drittel mehr Eigenheime gefördert als im Vorjahr. Im Geschoßwohnbau lag die Zahl mit 14.600 Einheiten hingegen knapp unter dem Vorjahreswert und um 20 Prozent unter dem Zehnjahresdurchschnitt. Insgesamt blieben die Zusicherungen trotz der jüngsten Erholung um 13 Prozent hinter dem langjährigen Mittel zurück.

Die Zahlen umfassen nicht nur Neubauten: Auch neue Wohnungen, die im Rahmen der Sanierungsförderung im Bestand entstehen, sind enthalten. Ihr Anteil erreichte zuletzt elf Prozent aller Zusicherungen. In der Steiermark überwiegt diese Förderschiene bereits.

Regional verlief die Entwicklung sehr unterschiedlich. Vorarlberg erhöhte die Zahl der Zusicherungen um 23 Prozent, Tirol um 20 und Oberösterreich um 18 Prozent. Rückgänge verzeichneten das Burgenland mit 27 Prozent, Kärnten mit zwölf, die Steiermark mit neun und Wien mit sechs Prozent. Oberösterreich kam auf insgesamt 4.710 geförderte Einheiten, Wien auf 4.300. Langfristig schneiden insbesondere Vorarlberg und Tirol positiv ab; Niederösterreich und das Burgenland liegen deutlich unter ihren Zehnjahresdurchschnitten.

Sanierung: viel Geld, begrenzte Aussagekraft
Ein wachsender Teil der Mittel fließt in den Bestand. Die Sanierungsförderung der Länder stieg 2025 um 15 Prozent auf 740 Millionen Euro. Zusammen mit der Umweltförderung des Bundes wurden 2,3 Milliarden Euro für die Wohnhaussanierung ausgegeben – nahezu das Zweieinhalbfache des Zehnjahresdurchschnitts und mehr als für die Neubauförderung.

Dieser Betrag darf allerdings nicht mit einem entsprechend starken Zuwachs umfassender thermischer Sanierungen gleichgesetzt werden. Ein stark überwiegender Teil der Sanierungsförderfälle entfiel laut Studie auf den Heizungstausch. Die Rekordausgaben des Bundes standen zudem im Zusammenhang mit mehr als 65.000 offenen Registrierungen aus der Förderaktion 2023/24.

Die rund 120.000 Sanierungsförderfälle 2025 umfassen sehr unterschiedliche Maßnahmen und Kostenvolumina. Als alleiniger Gradmesser für die Erneuerung des Gebäudebestands sind sie deshalb ungeeignet. Die in der Studie angeführte Sanierungsrate lag 2024 bei rund 1,6 Prozent. Für eine Dekarbonisierung des Wohnungsbestands bis 2040 wäre nach Einschätzung der Autoren eine rasche Verdoppelung nötig.

Förderbudgets unter Druck
Die höheren Ausgaben belasten zugleich die Finanzierungssysteme der Länder. Rückflüsse aus früher vergebenen Förderdarlehen brachten 2025 rund 971 Millionen Euro. Weitere 1,71 Milliarden Euro mussten aus den Länderbudgets aufgebracht werden. Zusammengenommen reichten Darlehensrückflüsse und Wohnbauförderungsbeitrag österreichweit nicht mehr aus, um die Ausgaben zu decken. Im Studienvorwort wird bereits vor sinkenden Förderungszahlen 2026 infolge budgetärer Engpässe gewarnt.

Wie wichtig das geförderte und gemeinnützige Segment für leistbares Wohnen ist, zeigt der Bestandsvergleich: Der monatliche Wohnungsaufwand in gemeinnützigen Mietwohnungen lag 2025 mit 8,80 Euro je Quadratmeter um 28 Prozent unter jenem privater Mietwohnungen mit 12,10 Euro. Die Werte enthalten Betriebskosten und Umsatzsteuer, aber keine Energie. Bei gemeinnützigen Wohnungen bleiben allerdings die üblichen Einmalzahlungen beim Mietantritt unberücksichtigt; zudem unterscheiden sich die Bestände in ihrer Altersstruktur.

Für das IIBW reicht eine Aufstockung der Fördermittel allein nicht aus. „Ebenso notwendig sind Anpassungen im Wohnrecht“, betont Studienautor Wolfgang Amann und fordert die angekündigte Novelle mit Dekarbonisierungspaket und Sanierungsschwerpunkt. Aus Sicht der Branche braucht es verlässliche Finanzierung und Rahmenbedingungen, die Neubau und Bestandserneuerung tatsächlich ermöglichen.