»Der Markt wird differenzierter und regionaler«

Bild: Geschäftsführer Ulrich Hartbauer (l.) und der Leiter Energie und Gebäudetechnik Kenan Mesan setzen mit immo 360 grad auf Energielösungen, die Nachhaltigkeit und Leistbarkeit verbinden.

Herr Hartbauer, immo 360 grad hat kürzlich das 25-jährige Bestehen gefeiert. Wie hat sich die Immobilienbranche in diesem Vierteljahrhundert verändert?

Ulrich Hartbauer: Wohnen bleibt ein Grundbedürfnis und ist deshalb grundsätzlich ein sehr stabiles Geschäftsfeld. Verändert haben sich allerdings die Erwartungen der Kunden und die Geschwindigkeit der Kommunikation. Heute erwarten die Menschen Antworten und Lösungen praktisch in Echtzeit. Gleichzeitig haben die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die Branche massiv geprägt. Die Nullzinsphase hat den Wohnbau und insbesondere den frei finanzierten Eigentumsbereich stark beflügelt. Heute erleben wir das Gegenteil: Wohnungen werden kaum noch vom Plan gekauft, sondern erst kurz vor oder nach der Fertigstellung.

Die Politik versucht derzeit, mit verschiedenen Maßnahmen den Wohnbau wieder anzukurbeln. Reicht das aus?

Hartbauer: Man muss die langfristige demografische Entwicklung stärker berücksichtigen. Außerhalb Wiens wird die Bevölkerung in vielen Regionen zurückgehen, langfristig gilt das möglicherweise auch für Wien. Daher wird in den nächsten 25 Jahren vermutlich weniger gebaut werden als in den vergangenen. Die Zeiten unbegrenzten Wachstums sind vorbei. Der Markt wird differenzierter und regionaler werden.

Wurde in den vergangenen Jahren teilweise am Bedarf vorbei gebaut?

Hartbauer: Die Wohnungen wurden letztlich verkauft oder vermietet, sonst wären sie nicht errichtet worden. Die spannendere Frage ist, welche Wohnformen wir künftig benötigen. Wenn wir überwiegend kleine Wohnungen errichten, dürfen wir uns nicht wundern, wenn Familiengründungen schwieriger werden. Leistbarkeit bleibt die zentrale Herausforderung. Gleichzeitig müssen Projekte wirtschaftlich darstellbar bleiben, und Baukosten sowie Grundstückspreise setzen hier klare Grenzen.

Wie entwickeln sich die Kosten aktuell?

Hartbauer: Wir sehen mittlerweile eine gewisse Entspannung und erhalten bei Ausschreibungen wieder mehr Angebote. Gleichzeitig glaube ich nicht, dass wir auf das Preisniveau von vor zehn Jahren zurückkehren werden. Der Markt hat sich in den vergangenen Jahren bereits bereinigt. Viele kleinere Unternehmen sind verschwunden. Deshalb rechne ich eher mit einer Stabilisierung als mit weiteren deutlichen Rückgängen.

Herr Mesan, beim Projekt B.R.I.O. Ihres Mutterkonzerns ÖSW wurde ein ursprünglich geplanter Fernwärmeanschluss durch ein alternatives Energiekonzept ersetzt. Wie kam es dazu?

Kenan Mesan: Wir wissen, dass in modernen Gebäuden nicht mehr ausschließlich das Heizen im Mittelpunkt steht, sondern zunehmend die Kühlung. Deshalb haben wir untersucht, wie sich beide Anforderungen gemeinsam lösen lassen. Entstanden ist ein System mit vier Wärmepumpen und 69 Erdsonden, das mehr als 15.000 Quadratmeter Nutzfläche versorgt (siehe auch Kasten unten).

Welche Vorteile bringt dieses Konzept für die Bewohner?

Mesan: Vor allem im Sommer ist der Unterschied enorm. Während vergleichbare Wohnungen ohne Kühlung Temperaturen von bis zu 30 Grad und mehr erreichen können, bewegen wir uns im B.R.I.O. selbst an sehr heißen Tagen zwischen 23 und 25 Grad. Gerade für Familien mit Kindern oder ältere Menschen bedeutet das einen erheblichen Zugewinn an Wohnqualität.

Solche Lösungen setzen allerdings voraus, dass die Gebäudetechnik bzw. die Betreiber frühzeitig in die Planung eingebunden wird.

Mesan: Genau das ist entscheidend. Je früher Betreiber in die Projektentwicklung eingebunden werden, desto größer ist der Spielraum für technische und wirtschaftliche Optimierungen. Wenn man erst kurz vor der Fertigstellung einsteigt, sind viele wesentliche Entscheidungen bereits getroffen.

Hartbauer: Die Erfahrungen aus der Bewirtschaftung bestehender Gebäude liefern wertvolle Erkenntnisse für neue Projekte. Dieses Wissen sollte viel stärker bereits in der Entwicklungsphase genutzt werden.

Gibt es aus Ihrer Sicht das ideale Wohngebäude?

Hartbauer: Den einen Königsweg gibt es nicht. Ein wesentlicher Punkt ist aber die richtige Dimensionierung der Gebäudetechnik. Viele Anlagen werden heute aus Sicherheitsgründen überdimensioniert und arbeiten dadurch letztendlich ineffizient.

Mesan: Deshalb setzen wir mittlerweile konsequent auf thermische Gebäudesimulationen. Selbst diese Berechnungen enthalten noch Sicherheitsreserven. Die tatsächlichen Verbrauchswerte liegen im Betrieb häufig deutlich darunter. Hier gibt es noch erhebliches Optimierungspotenzial.

Hartbauer: Unser Ziel ist es, Bestandsgebäude Schritt für Schritt zukunftsfit zu machen und Neubauprojekte von Beginn an mit nachhaltigen Energielösungen zu begleiten. Dafür entwickeln wir Energiekonzepte, die erneuerbare Energien optimal nutzen, Gebäude langfristig effizient und ressourcenschonend betreiben und einen wesentlichen Beitrag zur Dekarbonisierung des Gebäudebestands leisten.

Best Practice: B.R.I.O.

Mit B.R.I.O. wurde Anfang des Jahres 2026 im Quartier Altes Landgut in Wien-Favoriten ein Wohnprojekt des Österreichischen Siedlungswerks in modularer Holzhybrid-Bauweise fertiggestellt, das Nachhaltigkeit und Energieeffizienz mit architektonischer Qualität und flexiblen Nutzungskonzepten vereint. Im Mittelpunkt stand der Anspruch, geförderten Wohnraum in bestmöglicher Qualität bei gleichzeitig leistbaren Kosten und mit einer hohen Energieeffizienz zu realisieren. Die immo 360 grad gmbh war mit ihrem Unternehmensbereich, der immo – Energie und Gebäudetechnik, an der Entwicklung des energetischen Konzepts beteiligt und für die Planung und Umsetzung der Lösungen in den Bereichen Energiegewinnung und -versorgung verantwortlich. Dabei werden mehrere Technologien gebündelt. Geothermie über Erdsonden und Wärmepumpen liefert erneuerbare Wärme im Winter und ermöglicht natürliche Kühlung im Sommer mittels Free-Cooling. Die thermische Bauteilaktivierung nutzt die Speicherkapazität der Betondecken, um das Gebäude gleichmäßig und effizient zu temperieren. Eine Lüftung mit Wärmerückgewinnung sorgt für Frischluftzufuhr bei minimalem Energieverlust und eine Photovoltaikanlage auf den Dachflächen erzeugt Strom direkt für den Betrieb der Energiezentrale. Zudem verbessern Dachbegrünungen den sommerlichen Hitzeschutz und tragen zu einem ausgeglichenen Mikroklima bei.

Bild: Mit B.R.I.O. wurde dank innovativer Gebäudetechnik ein nachhaltiges, wirtschaftliches und zugleich anpassungsfähiges Gebäude im geförderten Wohnbau realisiert.