Brownfield statt Greenfield

Bild: Auf dem Areal des ehemaligen Gaswerks Leopoldau entstand ein neues Stadtquartier, in Bad Vöslau errichtet die EGW auf dem Gelände einer ehemaligen Kammgarnfabrik einen Wohnbau.

»Der Wohnungsneubau auf der grünen Wiese wird wohl dauerhaft nicht mehr das Niveau der späten 2010er-Jahre erreichen. Allerdings werden Flächenkonversionen und Sanierungen stark an Stellenwert gewinnen«, sagt Wolfgang Amann, Geschäftsführer des Instituts für Immobilien, Bauen und Wohnen, im Gespräch mit dem Report (siehe auch Seite 18). Speziell im urbanen Raum gewinnen deshalb Brownfield-Entwicklungen an Bedeutung. Dabei handelt es sich um Projekte auf einem Grundstück, auf dem zuvor bereits Gebäude oder andere Strukturen existierten. Das kann alles sein, von alten Fabrikanlagen über verlassene Bürokomplexe bis hin zu ehemaligen Stallungen.

»Der große Vorteil liegt auf der Hand«, sagt Karin Kieslinger, Geschäftsführerin der gemeinnützigen Bauvereinigung EGW. »Es kommt zu keiner neuen Versiegelung und auch die öffentliche Infrastruktur muss meist nicht neu errichtet werden. Im besten Fall können von den bestehenden Gebäuden oder sonstigen Strukturen auf der Liegenschaft noch Teile genutzt werden.« Die EGW ist gerade dabei, in Bad Vöslau auf dem Gelände der ehemaligen Kammgarnfabrik ein Wohnbauprojekt zu entwickeln. »Ziel ist es dort unter anderem, von den Bestandshallen die historischen Stahlstützen beim Neubau wieder zu verwenden.« Auch beim Österreichischen Siedlungswerk ÖSW ist man vom großen Potenzial von Brownfield-Entwicklungen überzeugt.

»Brownfield-Entwicklungen tragen wesentlich zur Reduktion von Bodenversiegelung bei und fördern eine ressourcenschonende Flächennutzung. Nicht zuletzt eröffnen Brownfields große Chancen im Bereich Re-Use und Urban Mining. Bestehende Materialien und Strukturen können weiterverwendet werden, wodurch sowohl ökologische als auch wirtschaftliche Vorteile entstehen«, erklärt Gerald Parzer, Abteilungsleiter Projektentwicklung beim ÖSW.

Umfangreiche Erfahrungen mit Brownfield-Entwicklungen hat das ÖSW etwa bei Projekten wie den Mellergründen in Wien Liesing, der Biotope City am ehemaligen Coca-Cola-Areal in Wien Favoriten oder der Waldmühle Rodaun auf dem Gelände eines ehemaligen Zementwerks gesammelt. Diese Projekte zeigen laut Parzer, wie unterschiedlich die Ausgangssituationen sein können und wie individuell die Lösungen ausfallen müssen. Dennoch sind Brownfield-Entwicklungen für ihn ein zentraler Baustein für eine nachhaltige und zukunftsorientierte Stadtentwicklung, »vorausgesetzt, die komplexen Rahmenbedingungen werden frühzeitig erkannt und ganzheitlich berücksichtigt«. Denn Brownfield-Entwicklungen bieten nicht nur zahlreiche Chancen, sondern auch einige Hürden.

Stolpersteine
Eine zentrale Herausforderung besteht darin, dass die Flächen aufgrund ihrer früheren Nutzung als Industrie- oder Gewerbestandort potenziell kontaminiert sein können. »Umfassende Prüfungen und kostenintensive Maßnahmen zur Altlastensanierung im Bodenbereich können erforderlich sein«, erklärt Parzer. Entgegen der landläufigen Meinung, Brownfield-Entwicklungen gingen schneller voran als der Neubau auf der grünen Wiese, machen viele Projektentwickler die Erfahrung, dass diese Projekte sehr lange Zeiträume in der Entwicklung in Anspruch nehmen. »In der Regel sprechen wir von größeren Projekten, da Betriebsliegenschaften ja immer eher größere Grundstücke sind, und somit die Umwidmung, die in der Regel notwendig ist, öffentliches Interesse erregt und die Widmungsprozesse und Raumordnungsverträge viel Zeit und Kosten in Anspruch nehmen«, erklärt Kieslinger.

Ähnliche Erfahrungen hat auch Evgeni Gerginski von Hawlik Gerginski Architekten gemacht, etwa bei der Bebauung des ehemaligen Gaswerks Leopoldau. »Brownfield-Entwicklungen sind komplexer als Projekte auf der grünen Wiese.« Man müsse Rücksicht auf die technischen Rahmenbedingungen der Grundstücke und der darauf stehenden Gebäude nehmen, dazu kommen die Freimachung von Altlasten und die langwierigen, kostenintensiven Prozesse rund um die Bebauungsfindung unter Einbindung vieler Akteure und Anrainer. Um Brownfield-Entwicklungen zu forcieren, braucht es laut dem Architekten vor allem mehr Initiative seitens der Kommunen.

»Oft sind die Liegenschaften zerstückelt und kleinteilig. Durch das Aufkaufen solcher Liegenschaften durch kommunale Entwicklungsgesellschaften können die Grundstücke arrondiert werden, und ein städtebaulich sinnvolles Konzept ist möglich.« So bleibe auch ein möglicher Widmungsgewinn bei der Kommune. Für Parzer geht es vor allem um Planungssicherheit. Dazu zählt er etwa die Notwendigkeit klarer Rahmenbedingungen, aber auch schnelle und gut abgestimmte Verfahren, etwa bei Widmungsänderungen oder Umweltprüfungen.

»Es wird häufig unterschätzt, wie viele Schritte notwendig sind, lange bevor konkrete Planungen oder Bauausführungen beginnen können.« Damit ist es für Bauträger oft schwierig, Zeit, Kosten und Risiken realistisch einzuschätzen und die Wirtschaftlichkeit eines Projekts richtig zu beurteilen.

Die Vor- und Nachteile von Brownfield-Projekten

Vorteile
Kostenersparnis: Brownfield-Grundstücke sind in der Regel kostengünstiger zu erwerben, da sie oft aufwändig renoviert werden müssen, um den staatlichen und örtlichen Anforderungen zu entsprechen.

Ökobilanz: Die Wiederverwendung von brachliegenden Flächen reduziert die Bodenversiegelung und hilft dabei, alte Gebäude auf den aktuellen Umweltstandard zu bringen.

Nachteile
Ungelöste Zuständigkeiten: Die Reaktivierung von Brownfield-Flächen scheitert oft an ungeklärten Zuständigkeiten und fehlenden einheitlichen Standards. Das kann die Erneuerung der Flächen erheblich erschweren.

Rechts- und Planungsunsicherheiten: Brownfield-Entwickler sehen sich oft mit einer unsicheren Rechtslage, regulatorischen Auflagen und Denkmalschutzbestimmungen konfrontiert.