Stop-and-Go ist Gift für die Sanierung

Bild: »An erster Stelle steht Planungssicherheit. Förderungen, steuerliche Instrumente und rechtliche Rahmenbedingungen müssen für mehrere Jahre oder zumindest über eine realistische wirtschaftliche Betrachtungsperiode verlässlich bleiben«, fordert Robert Jägersberger.

Welche Rolle spielt die Sanierung für das österreichische Baugewerbe?

Robert Jägersberger: Der Schwerpunkt des klassischen Baugewerbes liegt nach wie vor im Neubau. Man muss allerdings zwischen thermischer Sanierung und Generalsanierung unterscheiden. Bei einer reinen thermischen Sanierung, etwa dem Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems, liegt ein wesentlicher Teil der Wertschöpfung nicht unbedingt beim klassischen Bauunternehmen. Sobald es aber um eine umfassende Gebäudesanierung geht, kommen die Kompetenz und das Leistungsspektrum des Baugewerbes ganz wesentlich zum Tragen. Durch den Einbruch des Neubaus hat sich das Verhältnis etwas in Richtung Sanierung verschoben. Aber leider nicht, weil die Sanierung massiv zugelegt hätte, sondern weil in vielen Neubausegmenten die Nachfrage zurückgegangen ist.

Seit Jahren wird von der Politik eine Sanierungsrate von drei Prozent als Ziel genannt. Seit Jahren wird sie meist deutlich verfehlt. Warum?

Jägersberger: Bei der thermischen Sanierung bewegen wir uns derzeit nur in einer Größenordnung von rund 0,9 Prozent. Je nachdem, welche Maßnahmen man einrechnet, etwa auch einen Heizkesseltausch, werden höhere Gesamtraten genannt. Das zeigt schon, wie wichtig eine klare Definition ist.

Aber die drei Prozent sind auch mit großzügigen Definitionen außer Reichweite.

Jägersberger: In Niederösterreich wurde sie einmal erreicht: 2010 gab es im Rahmen der Wohnbauförderung eine nicht rückzahlbare Einmalzahlung von ungefähr 20.000 Euro. Als diese Förderung im Folgejahr auf etwa 12.000 Euro reduziert wurde, fiel die Rate wieder deutlich zurück. Daran erkennt man, wie stark der finanzielle Anreiz wirkt.

Was wären die wichtigsten Hebel, um mehr Sanierungen auszulösen? Ist es nur der finanzielle Aspekt?

Jägersberger: Im Kern muss sich die Investition rechnen. Ein positiver Return on Investment kann auf mehreren Wegen entstehen: durch geringere Energiekosten, einen höheren Ertrag aus der Immobilie, steuerliche Vorteile oder eine Förderung. Meist braucht es einen Mix aus diesen Komponenten. Mit Zwang und Untergangsszenarien allein wird man die notwendige Breitenwirkung nicht erzielen. Positive Beispiele, verständliche Information und eine wirtschaftlich attraktive Perspektive sind wesentlich wirksamer.

Auch die rechtlichen Rahmenbedingungen machen es nicht einfacher?

Jägersberger: In bestimmten Segmenten ja. Im regulierten Mietbereich kann der Eigentümer investieren, aber die dadurch entstehenden Vorteile nicht entsprechend in einen Mehrertrag übersetzen. Die Investition kommt dem Mieter zugute, für den Eigentümer geht die Rechnung häufig nicht auf. Man könnte das über Förderungen abfedern oder im Mietrecht Möglichkeiten schaffen, Investitionen zumindest bei einem späteren, neuen Mietverhältnis angemessen zu berücksichtigen. Solange die Refinanzierung politisch eingeschränkt bleibt, wird in den Bestand zu wenig investiert.

Das abrupte und völlig überraschende Ende der Förderung für die thermische Sanierung im Februar hat das Vertrauen in die Politik wohl auch nicht erhöht?

Jägersberger: Das war für die Verlässlichkeit des Systems eine Katastrophe. Es waren nicht nur Projekte unmittelbar vor der Umsetzung betroffen, sondern auch viele Vorhaben in der Planungsphase. Unternehmen und Auftraggeber hatten über Monate geplant, Bewilligungen eingeholt und mit einer bestimmten Fördersumme kalkuliert. Wenn eine solche Grundlage über Nacht wegfällt, ist das Projekt oft gestorben und wird nicht saniert. Diese Stop-and-go-Politik ist Gift für die Sanierung und für die gesamte Wertschöpfungskette.

Manche Branchenvertreter fordern inzwischen, lieber ganz auf Förderungen zu verzichten. Können Sie das nachvollziehen?

Jägersberger: Ich verstehe den Frust über unzuverlässige Fördersysteme, würde den Satz aber nicht unterschreiben. Die Erfahrungen zeigen, dass die notwendige Nachfrage ohne Förderung nicht entsteht. Eine umfassende Sanierung mit Fassade, Fenstern sowie Dach- und Kellerdecke kann bei einem Einfamilienhaus schnell 80.000, 90.000 oder 100.000 Euro kosten. Höhere Energiekosten allein reichen offenbar nicht als Motivation, sonst wäre die Sanierungsrate heute deutlich höher. Sanieren ist schließlich ebenfalls teurer geworden.

Die Förderlandschaft gilt als kompliziert und fragmentiert. Würde ein One-Stop-Shop helfen?

Jägersberger: Das wäre sicher hilfreich. Wer sanieren möchte, sollte an einer Stelle erfahren, welche Bundes- und Landesförderungen, Zuschüsse und steuerlichen Möglichkeiten infrage kommen und welche Instrumente miteinander kombinierbar sind. Selbst Fachleute können kaum ständig den vollständigen Überblick behalten. Ein Baumeister kann technische Varianten und Kosten erläutern, aber nicht nebenbei sämtliche Förderbestimmungen und die individuellen steuerlichen Auswirkungen beurteilen. Dafür braucht es spezialisierte, unabhängige Sanierungsberatung, die auch für private Eigentümer leicht zugänglich ist.

Wie sähe aus Ihrer Sicht eine wirksame Sanierungspolitik aus?

Jägersberger: An erster Stelle steht Planungssicherheit. Förderungen, steuerliche Instrumente und rechtliche Rahmenbedingungen müssen für mehrere Jahre oder zumindest über eine realistische wirtschaftliche Betrachtungsperiode verlässlich bleiben. Gerade bei Immobilien sind diese Zeiträume lang. Dazu braucht es eine Gesamtstrategie anstelle einzelner, kurzfristiger Maßnahmen. Die Anreize müssen stark genug sein, um Investitionen auszulösen, und die Entscheidungsprozesse – etwa im Wohnungseigentum – müssen praktikabler werden. Wenn der Markt keinen ausreichenden Mehrertrag ermöglicht, muss die öffentliche Hand unterstützen, sofern die Investition aus klima- und volkswirtschaftlicher Sicht gewünscht ist.

Förderungen werden häufig vor allem als Belastung des Budgets gesehen.

Jägersberger: Dabei darf man ihre Hebelwirkung nicht ausblenden. Eine Förderung löst ein Vielfaches an privaten Investitionen aus. Daraus entstehen Beschäftigung und Einnahmen aus Lohn-, Umsatz- und weiteren Steuern. Gleichzeitig sinken der Energieverbrauch und potenzielle Kosten für das Verfehlen von Klimazielen. Die Gegenfinanzierung besteht also nicht nur in einer einzelnen Budgetposition. Diese gesamtwirtschaftliche Rechnung muss stärker berücksichtigt werden. Ohne attraktive und verlässliche Rahmenbedingungen bleibt ein großer Teil des vorhandenen Sanierungspotenzials ungenutzt.