Aus der Praxis: Muss die Baufirma auch den Flächenwidmungsplan prüfen?

Was ist passiert?
Ein Ehepaar beauftragte eine Baufirma, auf ihrem Grundstück eine neue Poolanlage zu errichten – und zwar genau an der Stelle, an der bereits ein alter Pool stand. Weder die Bauherren noch die Baufirma wussten damals, dass auf dieser Fläche gemäß Flächenwidmungsplan der Gemeinde grundsätzlich kein Pool gebaut werden darf. Der Pool wurde also entgegen der Widmung errichtet. Die Bauherren erklärten, sie hätten den Pool bei Kenntnis der Widmung nie bauen lassen und verlangten daher von der Baufirma die gesamten Baukosten samt Kosten für Abriss und Entsorgung zurück.

Wie ist die Rechtslage?
Wer einen Bauauftrag übernimmt, ist ein „Werkunternehmer“ und muss gemäß § 1168a ABGB seinen Auftraggeber warnen, wenn das zur Verfügung gestellte Material oder die Anweisungen des Auftraggebers offensichtlich ungeeignet sind. Zu diesem „Material“ zählt auch der Baugrund, den der Bauherr zur Verfügung stellt. Von einer Baufirma werden das Wissen und die Sorgfalt erwartet, die ein durchschnittlicher Fachmann ihrer Branche hat. Warnt sie nicht, obwohl sie das Problem hätte erkennen können, kann sie ihren Werklohn verlieren und zusätzlich Schadenersatz leisten müssen. Ob die Warnpflicht verletzt wurde, hängt stets von den Umständen des konkreten Falls ab.

Entscheidung des OGH
Der OGH führt in seiner aktuellen Entscheidung zu 1 Ob 26/26v aus, dass die Baufirma sich nicht mit einem Grundbuchauszug begnügen hätte dürfen, sondern auch in den Flächenwidmungsplan schauen muss, um zu klären, ob und was an dieser Stelle überhaupt gebaut werden darf. Der Baufirma hätte schon anhand der Größenverhältnisse und der Lage der Gebäude zu den Grundstücksgrenzen auffallen müssen, dass der Pool außerhalb des Baulands liegt und dort nicht gebaut werden darf. Auch den Einwand, die Bauherren hätten verschwiegen, dass der alte Pool teilweise auf fremdem Grund stand, ließ der OGH nicht gelten.

Schlussfolgerung und Praxistipp
Die Entscheidung zeigt, wie weit die Warnpflicht von Baufirmen reicht: Sie müssen nicht nur technische, sondern auch rechtliche Hindernisse eines Bauvorhabens abklären und dürfen Angaben des Auftraggebers nicht ungeprüft übernehmen. Die Einsicht in den Flächenwidmungsplan gilt dabei als zumutbare und notwendige Prüfung. Wer ein erkennbares Widmungsproblem übersieht, riskiert im schlimmsten Fall, die gesamten Baukosten ersetzen zu müssen. Baufirmen sollten daher vor Baubeginn den aktuellen Flächenwidmungsplan einsehen, das Ergebnis dokumentieren und den Bauherrn bei Unklarheiten schriftlich warnen.

Über den Autor: Roland Weinrauch studierte Rechtswissenschaften in Graz und New York. Seine berufliche Laufbahn begann er 2002 bei Wolf Theiss bevor er mehrere Jahre als Mitarbeiter des Kabinetts von Wirtschafts- und Arbeitsminister Dr. Martin Bartenstein sowie als Rechtsabteilungsleiter einer bulgarischen Großbank in Sofia tätig war.

Im Jahr 2008 gründete er die Rechtsanwaltskanzlei Weinrauch.

Roland Weinrauch ist Lehrbeauftragter an der Donauuniversität Krems. Er publiziert regelmäßig zu seinen Spezialgebieten und ist Vortragender bei Fachveranstaltungen.

Seine Arbeitssprachen sind Deutsch, Englisch und Französisch. Die Schwerpunkte seiner Tätigkeit liegen in den Bereichen Immobilien- und Baurecht, Miet- und Wohnrecht, Unternehmens- und Gesellschaftsrecht, Versicherungsrecht, Prozessführung und Schiedsgerichtsbarkeit.

Mehr Infos unter www.weinrauch-rechtsanwaelte.at