Wohnst du schon?

Der Wohnungsneubau in Österreich erlebte bis in die späten 2010er-Jahre einen lange anhaltenden Boom mit Höchstwerten von über 90.000 baubewilligten Einheiten 2017. Darin enthalten sind sowohl neu errichtete Gebäude als auch Wohnungen, die im Zuge von Sanierungen oder in gemischt genutzten Gebäuden entstanden sind. Seit 2021 sind die Zahlen allerdings stark rückläufig, mit 2024 nur noch 51.500 Einheiten. Das sind nur noch 57 % von 2017 und liegt 34 % unter dem Zehnjahresschnitt. Für 2025 gibt es laut Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien, Bauen und Wohnen einen Anstieg um rund 10 % auf ca. 56.000 Einheiten. »Das ist gar nicht so niedrig. Österreich liegt damit über dem europäischen Durchschnitt und deutlich über Deutschland«, so der Experte. Ganz anders sieht es bei den Fertigstellungen aus. Für 2026 gehen erste Schätzungen von knapp 27.000 neuen Wohneinheiten aus. Das sind um 25 % weniger als im Vorjahr. Für das Jahr 2026 wird mit rund 24.400 fertiggestellten Einheiten ein weiterer Rückgang um 9 % gegenüber 2025 erwartet.

Der größte Hemmschuh für den Wohnungsneubau ist weiterhin die Finanzierung, nicht zuletzt durch die de-facto-Verlängerung der KIM-Verordnung durch die Hintertür (Der Report berichtete). Dabei unterliegt die FMA laut Amann einem Zirkelschluss. Die Großpleiten der vergangenen Jahre in diesem Bereich haben zur Einschätzung eines übermäßig hohen Systemrisikos geführt. Nun werden die Banken angehalten, die Expo­sures in diesem Bereich zu reduzieren. Das machen sie mit übermäßig hohen Anforderungen an Vorverwertung und Eigenkapitaleinsatz. »Damit werden weitere Immobilienunternehmen ins Schleudern kommen, was die Fehleinschätzung des Systemrisikos weiter antreibt«, ist Amann überzeugt. Auch bei den gemeinnützigen Bauvereinigungen sind die größten Hürden finanzieller Natur. Die Frage, wie Grundstücke für den gemeinnützigen Wohnbau besser verfügbar gemacht werden können, beschäftigt die Branche seit Jahren. »Dafür braucht es gezielte Strategien, um Flächen im öffentlichen oder kommunalen Eigentum stärker zu aktivieren«, sagt Michael Gehbauer, Obmann des Verbands gemeinnütziger Bauvereinigungen GBV. Gleichzeitig stellen die deutlich gestiegenen Baukosten eine große Herausforderung dar, die entschlossenes Handeln notwendig macht.

In diese Gemengelage ließen Strabag und Porr im letzten Jahr mit der Ankündigung aufhorchen, mit Tetriqx bzw. Porr Living Modelle entwickelt zu haben, die die Wohnbaukosten auf unter 2.000 Euro drücken sollen. Beide Modelle setzen auf ein modulares Baukastensystem mit einem hohen Vorfertigungsgrad. Laut Amann kann die Bedeutung solcher Initiativen gar nicht hoch genug eingeschätzt werden. »Wir müssen mit den Baukosten wieder auf ein vernünftiges Maß runterkommen«, so Amann.

Wohnbauförderung im Aufwind
Eine zentrale Rolle, wenn es um das Thema Finanzierung geht, nimmt naturgemäß die Wohnbauförderung ein. Insofern ist es eine positive Nachricht, dass die Ausgaben der Wohnbauförderung 2024 um satte 14 % auf 2,51 Mrd. Euro angestiegen sind. Damit lag man wieder über dem Zehnjahresschnitt. Bei der großvolumigen Neubauförderung gab es sogar + 27 % gegenüber 2023. Bei den Förderungszusicherungen gab es mit 19.200 einen Zuwachs von 13 %.

Und selbst beim ewigen Zankapfel der Zweckbindung scheint endlich eine Lösung in Sicht. Wie Wirtschaftsminister Wolfgang Hattmannsdorfer im Bau & Immobilien Report und Wohnbauminister Andreas Babler bei den Kolleg*innen von A3 Bau bestätigt haben, soll die Zweckbindung zeitnah wieder eingeführt werden. Für die gesamte Branche ist das ein wichtiges Signal. »Die Beiträge zur Wohnbauförderung dürfen nicht für das Stopfen von Budgetlöchern verwendet werden. Es würde ja auch niemand auf die Idee kommen, Pensionsbeiträge für den Bau von Schulen zu verwenden«, sagt Gehbauer. Laut Amann wird es aber vermutlich Abstriche geben. »Aus meiner Sicht ist eine Zweckbindung nur für den Wohnbauförderungsbeitrag realistisch. Das sind jährlich gut € 1,5 Mrd. Gegen eine Zweckbindung der Rückflüsse würden sich die Länder aber mit Händen und Füßen wehren.«

Infokasten: Tetriqx & Porr Living

Mit Tetriqx von der Strabag (Bild) und Porr Living sollen die Baukosten je Quadratmeter auf unter 2.000 Euro sinken.

Die Wohnbaukonzepte Tetriqx von der Strabag und Porr Living setzen beide auf ein modulares Baukastensystem. Tetriqx bietet drei standardisierte Wohnungstypen mit 45 m², 66 m² und 88  m² und Betonkernaktivierung, die sich zu Anlagen mit bis zu sieben Geschossen kombinieren lassen – auch als Aufstockung auf Bestandsgebäude. Dank dreier Trakttiefen ist das System laut Strabag in Grundrissgestaltung und Projektgröße flexibel skalierbar. Wände, Decken und Installationsschächte werden im Mischek-Werk in Gerasdorf robotikunterstützt nahezu montagefertig produziert, inklusive vorinstallierter Haustechnik. Tetriqx ist für Projektgrößen bis rund 25 Einheiten skalierbar. Erste Projektumsetzungen sind derzeit in Vorbereitung. Die Baukosten starten bei 1.950 Euro/m².

Ebenfalls Baukosten von unter 2.000 Euro/m² verspricht Porr Living. Verfügbar sind sechs Grundrisse mit anpassbaren Außenflächen. In der 1,5-jährigen Entwicklungszeit wurden Abläufe vereinheitlicht und Systeme vereinfacht. So ist es uns möglich, im Bau und in der TGA systematisch vorgefertigte Elemente zu verbauen und damit den Preis zu reduzieren. Aufgrund der Elementbauweise ist unser Personaleinsatz geringer und die Bauphase kürzer als im klassischen Wohnbau«, heißt es seitens der Porr. Ein erstes Pilotprojekt wird in Wiener Neustadt realisiert. Geplanter Baubeginn ist das zweite Quartal 2026, geplante Fertigstellung Ende 2026.