Immobilienwirtschaft 2026: Neuer Marktzyklus nimmt Fahrt auf

„Das Tal der Tränen ist weitgehend durchschritten. Unsere Fundamentaldaten signalisieren den Beginn eines neuen Immobilienzyklus“, zeigt sich Lukas Schwarz, Managing Director von CBRE Österreich von einem grundsätzlichen positiven Jahresverlauf 2026 überzeugt. Denn insgesamt hätten sich die Rahmenbedingungen spürbar stabilisiert. Vor allem die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern nähern sich zunehmend weiter an. „Heuer werden wir breite Aktivität über nahezu alle Assetklassen sehen. Insbesondere am Investmentmarkt ist die Belebung bereits deutlich sichtbar“, sagt Schwarz.

Generell hat nach zwei Jahren Rezession die heimische Wirtschaft den Wendepunkt erreicht und befindet sich auf einem moderaten Wachstumspfad. Die rückläufige Inflation, schrittweise Erholung des Konsums sowie eine Belebung der Exporte sind positive Signale an die Immobilienmärkte, wie der aktuelle Real Estate Market Outlook Austria 2026 von CBRE zeigt.

Investmentmarkt: Rückkehr internationaler Investoren
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 4,1 Milliarden Euro lag der österreichische Investmentmarkt 2025 rund 40 Prozent über dem Vorjahr. Wien behauptete sich dabei als klarer Schwerpunkt mit dem drittbesten Ergebnis seiner Geschichte. Wohnimmobilien führten das Ranking der Assetklassen an, gefolgt von Büro- und Hotelimmobilien. Auffällig ist die zunehmende Rückkehr internationaler und institutioneller Investoren, die 2025 bereits 41 Prozent des gesamten Investmentvolumens stellten. Für 2026 wird ein Investmentvolumen auf Höhe des langfristigen Durchschnitts erwartet, begleitet von einer moderaten, aber anhaltenden Renditekompression bei Top-Objekten. Das bedeutet also steigende Preise bei gleichzeitig moderat wachsenden Mieterträgen.

Wohnen: Angebotsmangel verschärft sich weiter
Der Wohnungsmarkt bleibt auch 2026 das „Sorgenkind“. Trotz eines leichten Anstiegs der Fertigstellungen reicht das Neubauvolumen bei weitem nicht aus, um den Bedarf in den Ballungsräumen zu decken. Vor allem im Mietsegment besteht weiterhin eine strukturelle Unterversorgung. „Im Verlauf des kommenden Jahres rechnen wir daher für Wien mit einer Spitzenmiete auf neuem Rekordniveau in Höhe von 20,30 Euro pro Quadratmeter und Monat“, sagt Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE. Die rückläufige Zahl an Baubewilligungen deutet zudem darauf hin, dass auch mittelfristig keine Entspannung in Sicht ist.

Büro und Logistik: Unterschiedliche Dynamiken
Der Wiener Büromarkt blickt auf ein außergewöhnlich starkes Vermietungsjahr 2025 zurück, getragen von mehreren Großabschlüssen. Hochwertige, ESG-konforme Flächen in guten Lagen bleiben gefragt, während die Projektpipeline für 2026 deutlich gedrosselt ist. Die Leerstandsquote ist leicht gestiegen, zählt im europäischen Vergleich jedoch weiterhin zu den niedrigsten.

Am Logistikmarkt zeigt sich nach zwei herausfordernden Jahren eine Phase der Konsolidierung mit konjunkturell bedingt positivem Ausblick. Entwickler agieren vorsichtig, Vorvermietungen sind nach wir vor ausschlaggebend für einen Baustart. Für 2026 rechnen die Research-Spezialisten bei CBRE mit einem leichten Anstieg der Vermietungsleistung, während die Mietentwicklung moderat bleibt.

Markenexpansion im Einzelhandel: Weniger Fläche, mehr Erlebnis
Der österreichische Einzelhandelsmarkt bleibt auch 2026 von einem herausfordernden Konsumumfeld geprägt. Hohe Preise, eine überdurchschnittliche Sparquote und nur moderates reales Umsatzwachstum dämpfen die Nachfrage insgesamt. Gleichzeitig zeigt sich laut CBRE Research eine zunehmende Differenzierung innerhalb des Marktes: Während periphere und austauschbare Lagen weiter unter Druck bleiben, behaupten sich zentrale High Streets deutlich besser. Auch Shopping Center ergänzen ihr Angebot zunehmend durch Gastronomie-, Entertainment-, Fitness- und Gesundheitsleistungen, um Aufenthaltsdauer und Kundenbindung zu erhöhen.

Trotz des verhaltenen Konsumklimas bleiben internationale Marken in Österreich aktiv. Insbesondere Luxus-, Sport- und Outdooranbieter sowie Non-Food-Diskonter expandieren gezielt in gut frequentierte Lagen. Parallel dazu sorgen Generalsanierungen, Umnutzungen und die Aufwertung innerstädtischer Objekte für zusätzliche Dynamik. Auch auf der Investmentseite zeigt sich diese Marktlogik: Kapital fließt selektiv in Einzelhandelsimmobilien mit klarer Positionierung, stabiler Frequenz und langfristiger Nutzungsperspektive.

Rekordzahlen, aber steigender Druck auf Hotelbetreiber
Der Hotelimmobilienmarkt profitiert weiterhin von Rekord-Nächtigungszahlen und einer starken internationalen Nachfrage. Wien festigt seine Position als führende europäische Tourismus- und Kongressdestination, die durchschnittliche Auslastung liegt mit 69 Prozent auf hohem Niveau und übertrifft das wachsende Zimmerangebot deutlich.

Gleichzeitig verschärft sich der wirtschaftliche Druck auf Betreiber. Steigende Personal- und Betriebskosten lassen trotz guter Auslastung die Margen schrumpfen. Gefragt sind daher klar positionierte Konzepte, effiziente Betriebsmodelle und Investitionen in Qualität. Neubauten treten zunehmend in den Hintergrund, während Modernisierungen, Repositionierungen und Konversionen von Büroflächen an Bedeutung gewinnen. Für Investoren bleibt das Segment dennoch hochattraktiv: Hotelimmobilien zählen 2026 zu den gefragtesten Assetklassen, insbesondere in Top-Lagen Wiens.

Rechenzentren: Vom Nischenthema zum Infrastrukturtreiber
Rechenzentren entwickeln sich 2026 von einer Spezialimmobilie zu einem zentralen Infrastrukturthema. Der rapide steigende Bedarf an Rechenleistung – getrieben durch Cloud-Lösungen, Künstliche Intelligenz und datenintensive Anwendungen – sorgt für eine nachhaltig hohe Nachfrage. Wien hat sich dabei als strategisch relevanter Tier-II-Standort in Europa etabliert und gewinnt weiter an internationaler Bedeutung.

Der Markt ist geprägt von knappen Kapazitäten, steigenden Leistungsanforderungen und hohem Wettbewerbsdruck um geeignete Standorte. Stromverfügbarkeit, Energieeffizienz und Nachhaltigkeit werden zu entscheidenden Standortfaktoren. Innovative Kühltechnologien, KI-gestützte Energiesteuerung und Abwärmenutzung rücken in den Fokus. Rechenzentren sind damit nicht nur Wachstumstreiber der Digitalisierung, sondern zunehmend auch ein Schlüsselfaktor für Standortpolitik, Energieplanung und langfristige Immobilien- und Infrastrukturstrategien.