Die Zukunft des Immobilienmarkts

Herr Dr. Klien, vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen. Wann wird die Wohnungsknappheit ihren Höhepunkt erreichen, und welche Konsequenzen hat dies für den Markt?
Klien: Wenn wir im Moment warnen, dass dies zu befürchten ist, reden wir von den Jahren 2026 bis 2028, da die Baubeginne und -bewilligungen in den letzten Jahren stark zurückgegangen sind. Es ist unausweichlich, dass ab 2025 oder 2026 deutlich weniger Wohnungen auf den Markt kommen. Das wird dazu führen, dass die Mietpreise deutlich stärker steigen. Gleichzeitig sinken die Zinsen, was Käufer ermutigt und Stabilisierung bringt.

Die EZB hat die Zinsen weiter gesenkt. Welche Auswirkungen erwarten Sie für den Markt?
Klien: Die schnelle Entspannung bei den Zinsen ist positiv für den Immobilienmarkt. Wir erwarten, dass EZB-Leitzinsen bis 2026 auf etwa 2% sinken. Dies schafft günstigere Finanzierungsbedingungen und kann dazu führen, dass wieder mehr Projekte realisiert werden.

Der Raiffeisen-Research-Chefanalyst Gunter Deuber wurde am 30. Jänner im Standard zitiert und meinte, dass die EZB den Einlagenzinssatz aufgrund der schwachen Wirtschaftstätigkeit weiter reduzieren wird, bis dieser bei 1,5% liegt. Für wie realistisch halten Sie dieses Szenario?
Klien: Leitzins und Einlagenzins sind zwei unterschiedliche Dinge, allerdings liegen sie vom Wert her sehr nahe beisammen. Es scheint, dass Raiffeisen optimistischer ist als das WIFO. Wir haben zuletzt bis 2026 Senkungen bis in Richtung 2% prognostiziert. Es stimmt, dass die Wirtschaft in Europa weiterhin schwächelt, und keine Stabilisierung zu sehen ist. Unsere nächste Prognose gibt es bereits im März. Vielleicht nähern wir uns einander an.

Welche Auswirkungen hat die Lockerung der KIM-Verordnung ab Juli 2025, stehen wir vor einer kleinen Renaissance?
Klien: Mit der Lockerung der KIM-Verordnung und den sinkenden Zinsen wird sich die Finanzierungssituation für Käufer deutlich verbessern. Das wird dazu führen, dass wieder mehr Käufer auf den Wohnimmobilienmarkt zurückkehren und mittelfristig mehr Projekte realisiert werden. Wir kommen sicher nicht sofort in eine Boomphase zurück, aber dass es bei Immobilien zurück in die Wachstumsphase geht, gilt als aus meiner Sicht als relativ sicher.

Mein Kollege sprach nicht direkt von einem Boom, sondern eher von einer kleinen Renaissance.
Klien: Stimmt, so oder so ist aber die wichtige Nachricht, dass die Zeit der Rückgänge vorbei ist. Das ist auch insofern sehr wichtig, weil die Immobilienbranche ein wesentlicher Vorlaufindikator für die Bauwirtschaft ist. Abgesehen davon gibt es seit Mitte 2024 zahlreiche Indikatoren, die zeigen, dass die Trendwende am Immobilienmarkt bereits im Gange ist.

Welche Rolle spielen Baukosten und Inflation in den kommenden Jahren?
Klien: Auch wenn Baukosten historisch kaum rückläufig sind, erwarten wir, dass die Wachstumsraten der Kosten deutlich geringer ausfallen als in den vergangenen Jahren. Zudem haben gestiegene Löhne einen ausgleichenden Effekt auf die Leistbarkeit, da sie mit der Inflation Schritt halten.

Gibt es Empfehlungen für Bauträger und Investoren?
Klien: Für Bauträger ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um Projekte zu planen, da die Bauwirtschaft aktuell Kapazitäten frei hat. Investoren können von den derzeit günstigen Preisen profitieren. In beiden Fällen ist eine vorausschauende Planung essenziell, um rechtzeitig von der nächsten Wohnbaulücke, die sich ab 2026 auftun wird, zu profitieren.

Moment, ich habe noch eine Frage! Stellen Sie sich vor, Sie sind Bauträger und haben zwei fix und fertig geplante und genehmigte Projekte in der Pipeline. Wann würden Sie in den Verkauf gehen?
Klien: Die nächste Wohnbaulücke, wird sich in Österreich aufgrund der wenigen Baubewilligungen der letzten Jahre, spätestens 2026 auftun. Das heißt, wenn ich zu diesem Zeitpunkt mit fertigen Objekten am Immobilienmarkt aufwarten kann, bin ich in einer günstigen Lage. Also macht es Sinn jetzt zu starten. Beginnen zu bauen würde ich sowieso. Gerade jetzt wo die Bauwirtschaft händeringend nach Aufträgen sucht, ist sicherlich auch ein gewisser Verhandlungsspielraum vorhanden. Jetzt ist ein günstiger Zeitpunkt, unabhängig davon, wann ich letztlich in die Vermarktung gehe.