Office Report 2026/27: 102 Millionen Euro Miete für Büros, die niemand braucht

Video by Gerhard Popp. Mehr von Gerhard Popp gibt es unter https://poppgerhard.at/

Sechste Ausgabe, 225.300 Beschäftigte
Der Office Report erscheint heuer zum sechsten Mal. Für die aktuelle Ausgabe haben die Herausgeber 164 Organisationen mit 225.300 Beschäftigten im DACH-Raum befragt, Umfragepartner waren pro m² und Neudoerfler. Nach Angaben der Herausgeber ist der Report damit die größte Erhebung dieser Art in Europa. Bertram sieht sich selbst als „ein bisschen der Ideengeber und Initiator“, teamgnesda bringe als Berater die Kontakte in die Branche ein. Und wie viel Bertram steckt im Report? „Also ich würde sagen, vom Herzblut zweimal 100 Prozent. Nein, das ist schon fifty-fifty.“

Die Kernzahl: 340.310 Quadratmeter überschüssige Bürofläche allein in der Stichprobe. Wo sie entstehen, welche Branchen vorne liegen und wo die Nachzügler stehen, schlüsselt der Report detailliert auf. Nur so viel: Die Vorreiter kommen mit rund einem Drittel der Fläche pro Kopf aus, die die Nachzügler belegen.

Freitags im Leerlauf
Ungenutzte Büroflächen sind nach eigenen Worten Bertrams Steckenpferd. Viele Flächen würden gar nicht genutzt oder seien an Freitagen so leer, dass man sie bei anderer Arbeitsorganisation gar nicht bräuchte. „Und diese Flächen summieren sich auf unglaubliche Größenordnungen“, sagt Bertram, „die müssen gemietet werden, die müssen betrieben werden, die müssen gereinigt werden, die müssen geheizt, gekühlt werden.“ Dieses Geld, so Bertram, könne der Wettbewerbsfähigkeit eines Unternehmens „sehr, sehr helfen“, anstatt für Fläche ausgegeben zu werden, die niemand braucht.

Warum niemand abgibt
Warum gibt dann kaum jemand Fläche ab? In den USA, so Bertram, merkten Unternehmen viel früher, dass sie etwas nicht brauchen, und reduzierten radikaler. In Österreich herrsche eher die Angst, die Belegschaft zu schockieren, dazu ein territoriales Denken: „Ich kann doch von meiner Fläche nichts abgeben.“

Am Willen fehle es nicht: „Wenn man im Management fragt: ‚Habt ihr zu viel Fläche?', ist in der Regel die Antwort Ja. ‚Wollt ihr sie reduzieren?', ist in der Regel die Antwort auch Ja.“ Das Problem liege in der Umsetzung. Kaum ein Unternehmen hat eigene Leute für das Thema, externe Beratung bedeutet monatelange Prozesse, und der heimische Mietmarkt sei „deutlich träger als in den USA“. Eine Teilfläche abzumieten, koste hierzulande deutlich mehr Aufwand und stoße auf mehr Widerstand.

Bertrams Gegenrezept: nicht einfach verkleinern, sondern umbauen. Eine schlecht gepflegte Fläche werde durch Verkleinern nicht besser. Der eigentliche Deal sei eine erneuerte Arbeitswelt, die sich über die eingesparte Miete refinanziert.

„Jeder Beruf, der vor einem Bildschirm sitzt, ist gefährdet“

Der Report spricht von einer „kostspieligen Wartestellung“ in vielen Führungsetagen. Bertram nennt einen Grund dafür, der über den Büromarkt hinausgeht: die künstliche Intelligenz. „Ich glaube, dass ich heute nicht mehr Architektur studieren würde, obwohl ich das einen sensationellen Beruf finde. Aber jeder Beruf, der vor einem Bildschirm sitzt, ist gefährdet.“ Und worauf warten die Unternehmen? „Möglicherweise darauf, dass es wieder so wird wie vor zehn Jahren. Aber ich bin mir relativ sicher, sagen zu können, dass es nicht so werden wird.“

Ganz unumstritten ist diese These nicht. Eine Savills-Analyse vom April 2026, über die das Magazin „trend“ im Juni berichtete, sieht in Europa bisher keine belastbaren Hinweise darauf, dass KI die Bürobeschäftigung flächendeckend senkt. Die Konjunktur bleibe der stärkere Treiber.

Kulissen statt Identität
Ein Kapitel des Reports widmet sich Brand Design, und das Ergebnis überrascht. Ist das nicht eine bequeme Botschaft für einen Büroplaner? Bertram räumt das offen ein: „Natürlich referenzieren wir in unser eigenes Feld, das ist ganz klar.“ Er betont aber die Neutralität des Reports: „Ich würde als Unternehmen keiner Werbebroschüre glauben, die mir sagt, wie viel Fläche ich haben soll.“

Dann spricht er nach eigenen Worten „ein bisschen gegen meine Branche“: Es gebe wunderschöne Bürowelten, in denen MitarbeiterInnen nicht finden, was sie brauchen. „Eine super funktionierende Büroumgebung braucht nicht den Designertisch, die braucht den Tisch, und der muss die richtige Größe haben, am richtigen Ort sein.“

Markt im Umbruch
Der Wiener Büromarkt ist derzeit zweigeteilt. Laut Vienna Research Forum stieg der Leerstand moderner Büroflächen im dritten Quartal 2026 leicht auf 4,53 %. Gleichzeitig meldete Otto Immobilien im Juli mit 29,50 Euro pro m² und Monat einen neuen Höchststand bei der Spitzenmiete. Neue Flächen kommen kaum nach: CBRE erwartet für heuer rund 76.400 m², laut CBRE-Research-Chef Marc Steinke das niedrigste Fertigstellungsvolumen seit fast 30 Jahren.

Darin sieht Bertram eine Chance für B-Lagen, wo Unternehmen noch große zusammenhängende Flächen finden. Sein Rat vor jedem Umzug: einen Blick in den Stadtentwicklungsplan werfen. Neue Nahverkehrsanschlüsse, Mobilitätskonzepte oder Parkanlagen könnten einen Standort „deutlich aufwerten“.

Neustart mit Bertram ZT
Seit Februar 2026 führt Bertram sein eigenes Ziviltechnikerbüro. Nach knapp fünf Jahren als Geschäftsführer und Partner von teamgnesda habe man sich darauf geeinigt, dass er „eher extern besserer Partner sein kann als intern“. Nach Bertrams Darstellung wollte Andreas Gnesda das Unternehmen stärker in Richtung Beratung ausrichten. Dazu komme die volatile Marktlage. Mit Bertram ZT will er breiter aufgestellt sein, „um wirtschaftlich interessanter und auch resistenter zu sein“.

Neben Workplace-Projekten plant das Büro Arztpraxen und erstellt Technical Due Diligences. Damit ist Bertram ZT auch beim Wiener Bauwerksbuch gefragt: Laut Bauordnung muss es für vor 1919 errichtete Gebäude bis 31. Dezember 2027 erstellt und registriert sein, für Baujahre 1919 bis 1945 bis Ende 2030. Für EigentümerInnen sei das „eigentlich ein No-Brainer“, sagt Bertram.

Ausblick: Das Büro 2050
Und 2050? „2050 werden wir keinen Office Report mehr brauchen“, sagt Bertram, weil man solche Fragen dann direkt einer KI stellen könne. Wichtiger werde die Begegnung von Mensch zu Mensch: „Es geht hin zum Gemeinsamen, zum mehr Sozialen, zum Eins-zu-eins-Austausch.“

Bis dahin lohnt der Blick in die aktuelle Ausgabe. Der Office Report 2026/27 zeigt, wie hoch die Sharing-Raten tatsächlich sind, welche Branchen bei der Flächeneffizienz führen, was Brand Design und Akustik zur Zufriedenheit beitragen und wohin sich die Nachfrage am Büromarkt verschiebt. Er steht bei teamgnesda und Bertram ZT zum Download bereit.