UniCredit Bank Austria sieht "Trendwende auf dem Immobilienmarkt"

„Der Rückgang der Immobilienpreise, hohe Einkommenszuwächse und die Lockerung der Geldpolitik haben den Erwerb von Wohneigentum in Österreich in den vergangenen zweieinhalb Jahren wieder leistbarer gemacht“, meint UniCredit Bank Austria Chefökonom Stefan Bruckbauer und ergänzt: „Im Vergleich zu 2008, dem Beginn des Immobilienbooms, sind die Immobilienpreise jedoch trotzdem deutlich stärker als die Einkommen gestiegen. Die Leistbarkeit ist aktuell um fast 30 Prozent geringer als 2008, was viele Haushalte weiterhin vom Erwerb von Wohneigentum ausschließt.“

Der Zinsanstieg für Wohnbaufinanzierungen infolge der Verschärfung der Geldpolitik durch die EZB und die im August 2022 eingeführten strengeren Regularien für die Vergabe von Wohnbaukrediten lösten einen Rückgang der Immobilienpreise in Österreich aus. Die Preiskorrektur in den Jahren 2023 und 2024 fiel jedoch moderat aus, da zum einen aufgrund des unverändert hohen Wohnbedarfs die Nachfrage hoch blieb und zum anderen die Baukosten und -preise weiter zulegten. Zudem waren Immobilien als Veranlagungsobjekte bzw. zur Inflationsabsicherung weiter attraktiv, so dass das in den Verkauf gelangte Angebot begrenzt blieb.

„Seit 2022 sanken die Immobilienpreise um insgesamt 3,5 Prozent. Mit Jahresbeginn 2025 stoppte der Preisrückgang unter anderem aufgrund der wieder günstigeren Finanzierungsbedingungen. Im ersten Halbjahr 2025 stabilisierten sich die Immobilienpreise auf dem Niveau des Vorjahres“, meint UniCredit Bank Austria Ökonom Walter Pudschedl und ergänzt: „Während die Immobilienpreise aktuell unter dem Niveau von 2022 liegen, sind die Einkommen kräftig angestiegen. Daher hat sich in diesem Zeitraum die Leistbarkeit von Wohnimmobilien deutlich verbessert. Der reale Wert der verfügbaren Haushaltseinkommen hat sich bezogen auf die Immobilienpreise um 28 Prozent erhöht.“

Nach Schätzung der Ökonomen der UniCredit Bank Austria betrug der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Österreich Mitte 2025 knapp 4.000 Euro und für Einfamilienhäuser rund 2.700 Euro. Das entspricht einem Rückgang um 300 bzw. 200 Euro gegenüber dem Jahr 2022. Das jährlich verfügbare Äquivalenzeinkommen[1] des österreichischen Medianhaushalts von nicht ganz 50.000 Euro reichte in der ersten Hälfte 2025 zur Finanzierung von 8,6m² einer Eigentumswohnung bzw. für 12,8m² eines durchschnittlichen Einfamilienhauses. Das ist ein Zugewinn von zwei Quadratmeter bei Wohnungen und sogar drei Quadratmeter bei Einfamilienhäusern. Oder anders ausgedrückt: Für eine Eigentumswohnung von 100m² musste in der ersten Jahreshälfte 2025 ein Haushalt knapp 12 Jahreseinkommen einsetzen, für ein Haus mit 100m² fast 8 Jahreseinkommen. Im Jahr 2022 waren es 15,5 bzw. 10,5 Jahresgehälter gewesen. Im Jahr 2008 allerdings nur 8,5 bzw. 6 Jahreseinkommen.

Trendwende am Immobilienmarkt
Die Korrektur der Immobilienpreise und der starke Anstieg der Einkommen haben in der ersten Jahreshälfte 2025 eine Trendwende am Immobilienmarkt eingeläutet zu der auch die Lockerung der Geldpolitik beigetragen hat. Der Zinssatz für neu aufgenommene Wohnbaukredite ist laut OeNB von durchschnittlich 4,2 Prozent Ende 2023 auf 3,4 Prozent Mitte 2025 gesunken. Dadurch ist die monatliche Belastung für einen Kredit in Höhe von 100.000 Euro bei einer Laufzeit von 20 Jahren von 615 auf heute 570 Euro gesunken (Kapitalrückzahlung und Zinsen) und ist damit um immerhin sieben Prozent niedriger als vor eineinhalb Jahren.

„Unterstützt durch die günstigeren Bedingungen sind die Wohnbaufinanzierungen wieder im Aufwärtstrend. Das Volumen an Neukreditvergaben, das in der ersten Jahreshälfte 2024 monatlich nur 850 Mio. Euro – rund ein Drittel der ersten Jahreshälfte 2022 betrug – stieg in den ersten sechs Monaten 2025 um 54 Prozent im Jahresvergleich auf 1,3 Mrd. Euro monatlich. Das gesamte Finanzierungsvolumen erreichte Mitte 2025 nach dem Einbruch der Vorjahre mit 130 Mrd. Euro allerdings noch nicht den Höchststand von 135 Mrd. Euro von Ende 2022“, so Pudschedl.

Verstärkte Nachfrage nach Mietwohnungen
Die Leistbarkeit von Immobilien, egal ob durch Eigen- oder Fremdfinanzierung, hat sich trotz der jüngsten Verbesserung im langfristigen Vergleich jedoch deutlich verringert. Der Erwerb von Wohneigentum ist aufgrund des hohen Preisniveaus für die Mehrheit der österreichischen Haushalte nach wie vor nur schwer finanzierbar. Das Verhältnis zwischen den Immobilienpreisen auf Basis des Immobilienpreisindex der OeNB und dem Median des verfügbaren Äquivalenzeinkommens weist zur Jahresmitte 2025 auf eine Verringerung der Leistbarkeit um fast 30 Prozent gegenüber 2008 hin. Für die einkommensschwächste Bevölkerungsgruppe des untersten Dezils ist aufgrund des geringsten Anstiegs der Einkommen der Traum vom Eigenheim, der durch die geringe absolute Einkommenshöhe grundsätzlich kaum in Reichweite war, sogar noch weiter in die Ferne gerückt.

„Da durch die hohe Immobilienpreisdynamik seit 2008 die Finanzierung von Wohneigentum für mehr und mehr Haushalte nicht mehr leistbar ist, hat sich die Nachfrage nach Mietobjekten erhöht. In Kombination mit der automatischen Indexierung von Mieten löste dies einen Anstieg der Mieten in Österreich seit 2022 um 17 Prozent aus. Damit liegt dieser über der allgemeinen Inflation“, so Pudschedl und ergänzt: „Die Verbesserung der Leistbarkeit von Eigentum seit 2022 war bislang zu gering, um genug Nachfrage vom Mietmarkt abzuziehen und die Mietpreisentwicklung maßgeblich zu verändern. Mietobjekte werden vorerst weiter stärker als Eigentum gefragt sein, was eine anhaltend höhere Dynamik der Renditen in der Vermietung in den kommenden Jahren erwarten lässt.“

Immobilienpreise steigen wieder, aber überschaubar
Nach der Stabilisierung der Immobilienpreise in der ersten Jahreshälfte 2025 ist in den kommenden Monaten wieder mit steigenden Immobilienpreisen in Österreich zu rechnen. „Die realen Einkommenszuwächse, die günstigeren Finanzierungsbedingungen, das geringere Angebot aufgrund niedriger Bauleistung, gestiegenen Baukosten und verbesserten Renditechancen in der Vermietung lassen in den kommenden Jahren wieder einen Anstieg der Immobilienpreise erwarten, voraussichtlich stärker bei gebrauchten Immobilien als im Neubau“, meint Pudschedl und ergänzt: „Die weiterhin relativ hohen Immobilienpreise, keine Rückkehr der EZB zur Nullzinspolitik und ein schwächer zu erwartendes Bevölkerungswachstum werden jedoch die Preissteigerungen moderat etwa auf Niveau der allgemeinen Inflation ausfallen lassen.“