Montag, Juli 15, 2024

Die Auswirkungen der geplanten Novelle zur Grunderwerbsteuer erklären Barbara Zorman, Manager Deloitte Österreich, und Herbert Kovar, Partner Deloitte Österreich.

Der Verfassungsgerichtshof hat im November 2012 Teile des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) als verfassungswidrig aufgehoben und dem Gesetzgeber eine Reparaturfrist bis 1. Juni 2014 vorgegeben. Ausschlaggebend für die Aufhebung war, dass das GrEStG hinsichtlich der Bemessungsgrundlage für die Steuer vereinfacht gesagt zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben unterscheidet und bei Ersteren die Gegenleistung (i.d.R. der Verkehrswert) heranzieht, während bei unentgeltlichen Erwerben die (veralteten) Einheitswerte gelten. Die führen jedoch laut VfGH zu realitätsfernen und daher willkürlichen Ergebnissen.

Neue Ausrichtung
Die Regierungsvorlage zur Novelle der Grunderwerbsteuer sieht nun eine Neuregelung vor, welche an die Grundbucheintragungsgebühr angelehnt ist. Statt wie bisher zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerben zu unterscheiden, erfolgt nun eine Differenzierung hinsichtlich Erwerben innerhalb und außerhalb des Familienverbandes. Ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, spielt keine Rolle mehr. Nach der neuen Bestimmung soll grundsätzlich die Gegenleistung (mindestens aber der Verkehrswert) als Bemessungsgrundlage gelten. Erfolgt die Übertragung jedoch im Familienverband soll der dreifache Einheitswert, maximal jedoch 30 % des Verkehrswertes als Bemessungsgrundlage herangezogen werden.  Am Steuersatz selber wurde keine Veränderung vorgenommen, so dass unverändert 3,5 % bzw. 2 % im Familienverband zum Tragen kommen. Die Definition des Familienverbandes wurde im Wesentlichen beibehalten, lediglich Lebensgefährten mit einem gemeinsamen Hauptwohnsitz wurden hinzugefügt. Nach wie vor ausgeschlossen bleiben daher u.a. Geschwister, Nichten oder Neffen. Die Neuregelung soll auf Übertragungen, die ab dem 1. Juni 2014 erfolgen oder für die die Steuerschuld ab diesem Datum entsteht, anwendbar sein.

Verbesserung für Familien
Die Novellierung – sofern es bei der Fassung der Regierungsvorlage bleibt – stellt für Übertragungen innerhalb der Familie eine Verbesserung der bisherigen Situation dar, da zum einen nun auch entgeltliche Übertragungen begüns­tigt besteuert werden und zum anderen auch Lebensgefährten in den Genuss der Begünstigungen kommen. In diesem Zusammenhang besonders hervorzuheben ist, dass Übertragungen im Familienverband unter Vorbehalt des Fruchtgenussrechtes (d.h. der zivilrechtliche Eigentümer wechselt, der bisherige Eigentümer behält jedoch nach wie vor das Recht der Nutzung) in Zukunft besser gestellt sind. Während bisher der Wert des Fruchtgenussrechtes (welcher in der Regel höher als der dreifache Einheitswert ist) als Bemessungsgrundlage heranzuziehen war, kommt in Zukunft bei Übertragungen im Familienverband der (in der Regel niedrigere) dreifache Einheitswert zum Tragen. Mit solchen Übertragungen sollte daher noch bis zur Neuregelung zugewartet werden. Zu einer Schlechterstellung wird es in Zukunft jedoch bei Einlagen in Kapital- oder Personengesellschaften bzw. bei Sachausschüttungen oder Entnahmen aus denselbigen wieder heraus kommen. Während aktuell hier mangels Gegenleistung der dreifache Einheitswert die Bemessungsgrundlage darstellt, ist bei Übertragungen ab dem 1. Juni 2014 der Verkehrswert heranzuziehen, da kein Erwerb im Familienverband erfolgt. Ebenso kommt der dreifache Einheitswert derzeit bei Übertragungen von Liegenschaften an bzw. durch Privatstiftungen zur Anwendung. Auch hier wird in Zukunft mangels Übertragung im Familienverband der Verkehrswert die Bemessungsgrundlage darstellen. Sollten solche Übertragungen generell in Erwägung gezogen werden, ist es ratsam diese vor dem 1. Juni 2014 durchzuführen.

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