Mittwoch, November 30, 2022

Andreas Kreutzer sieht nicht die Finanzierung leistbaren Wohnraums in Gefahr, sondern lediglich das Finanzierungsmodell der gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften.Ein Gastkommentar von Marktanalyst Andreas Kreutzer.

Die Wohnbauförderung als unabdingbare Voraussetzung für leistbaren Wohnraum – Fakt oder Fiktion?

Das Eröffnungsthema der Enquete »Chance Hochbau« widmet sich heuer der Wohnbauförderung. Was eine angeregte Diskussion garantiert, reichen doch die Positionen dazu von »Aufstocken plus Zweckbindung wiedereinführen« bis »Gänzlich abschaffen«. Die Bauwirtschaft steht natürlich (fast) geschlossen hinter der Wohnbauförderung. Sie ist Teil des Geschäftsmodells der »Wohnraumbeschaffer« und wird als eine Art wohl erworbenes Recht gesehen. Darüber hinaus besteht in weiten Teilen der Branche die Auffassung, dass ohne Wohnbauförderung ein leistbarer Wohnbau einfach nicht möglich ist. Doch handelt es sich dabei um ein Faktum oder doch nur um einen Glaubenssatz?

Tatsache ist, dass etwa im privaten Wohnbau immer mehr Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Wohnbauförderung errichtet werden, da die Vorgaben aus der Wohnbauförderung den Bauherren zu stark einschränken. Ähnliches gilt für den frei finanzierten Objekt-Wohnbau.
Tatsache ist auch, dass die Wohnbauförderung in den meisten Bundesländern nach wie vor primär auf die Förderung des sozialen Objektwohnbaus ausgerichtet ist. Pro Quadratmeter Wohnfläche bekommen im Bundesschnitt Bauträger vier Mal mehr Förderung als private Häuslbauer. Deshalb steht auch mit der Wohnbauförderung weniger die Finanzierung des privaten Wohnbaus, sondern das Finanzierungsmodell der gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften am Spiel.

Dafür sind diese bereit, sich den teilweise stupiden Regeln etwa hinsichtlich der Wohnungsgrößen oder der Zimmeranzahl zu beugen. In Folge driftet der Objektwohnbau hinsichtlich des Wohnkomforts immer weiter vom Einfamilienhaus ab. Während Einfamilienhäuser in den letzten 40 Jahren immer großzügiger gebaut werden, stagnieren die durchschnittlichen Wohnungs- und Zimmergrößen in neu errichteten Mehrfamilienhäusern nahezu auf dem Niveau der 70er-Jahre. Kein Wunder also, dass sich immer mehr Menschen ihren Wohntraum selbst erfüllen müssen und damit der Zersiedlung der Landschaft Vorschub leisten.

Und Tatsache ist auch, dass die im Vergleich zu Beginn des Jahrtausends geringe Wohnbauproduktion der letzten Jahre nicht an zu knappen Fördermitteln, sondern schlicht einer sinkenden Nachfrage lag. Denn dass Förderungen nicht a priori Nachfrage produzieren, zeigt ja die eher schleppende Vergabe der Sanierungsprämie im heurigen Jahr.

Ohne Zweifel wird es immer schwieriger, leistbaren Wohnraum zu realisieren. Doch stellt sich die berechtigte Frage, ob der Preisauftrieb tatsächlich nur mittels Transferleistungen abgefedert werden kann. Denn langfristig und relativ betrachtet sind es nicht die Baukosten, die den Wohnbau teurer machen, sondern die explodierenden Grundstückspreise. In den 70er-Jahren lagen die Grundstückskosten bei durchschnittlich 12 % der Gesamterrichtungskosten. Heute müssen dafür 30 % und mehr angesetzt werden.

Nutznießer dieser Preistreiberei ist eine kleine Gruppe von Agrarlandbesitzern, die sich aus den Umwidmungsgewinnen jährlich ein unversteuertes Körberlgeld in Milliardenhöhe sichert. Eine Änderung in der Widmungspolitik samt Rückabwicklung bereits umgewidmeter, aber noch nicht verbauter Grundstücke käme einer Stützung der Baukosten von – je nach Modell – bis zu 25 % gleich.

Und noch etwas sollte man in der Diskussion über die Wohnbauförderung nicht außer Acht lassen: Die Wirtschaft wird zu Recht nicht müde, die Senkung der Lohnnebenkosten zu fordern. Konsequenterweise kann man dann aber auch die Wohnbauförderung in Frage stellen, wird diese doch über einen Lohnzuschlag finanziert.

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