Glück und Schmerz

 Glück ist die Abwesenheit von Schmerz«, zitierte Thomas Malloth, Obmann des Fachverbands der Immobilientreuhänder, den Philosophen Arthur Schopenhauer und meinte damit die augenblickliche Lage der Immobilienwirtschaft. Tatsächlich muss die Branche in Österreich glücklich sein: Laut dem vom Verband publizierten Immobilienpreisspiegel 2008 hat sich die Finanz- und Wirtschaftskrise nicht allzu heftig auf den heimischen Immobilienmarkt ausgewirkt. Zugelegt haben die Preise für Baugrundstücke mit rund 7 %. Neubauwohnungen verzeichneten mit Anstiegen zwischen 2 und 5 % höhere Zuwächse als der Markt für gebrauchte Eigentumswohnungen, der nur um 1,6 bis 2,2 % zulegte. Auch bei den Einfamilienhäusern mussten Käufer im vergangenen Jahr mehr hinlegen – am meisten in Wien, wo die Preise um 4,5 % anstiegen. Gering zugelegt haben die Mieten im Wohnsektor. Nur Wien mit +3,41 %
und Salzburg mit +4,57 % bilden da die Ausnahme. Generell zeichne sich im Wohnungsmarkt ein Trend zu guter Lage und guter Ausstattungsqualität ab, Wohnungen in schlechter Lage und Qualität verlieren, so Malloth. Bei den gebrauchten Eigentumswohnungen verlieren nichtsanierte Objekte eindeutig, die Preisschere zu sanierten Wohnungen beträgt laut Verband bereits 30 bis 35 %.

Verlierer Büroimmobilien
Während der Wohnungsmarkt im Vorjahr also noch gut ausgestiegen ist, waren die Verlierer im Immobilienmarkt eindeutig die Büroimmobilien. Abgesehen von Wien und dem Burgenland sind dem Bericht zufolge die Mieten in den anderen Bundesländern maximal stabil geblieben oder haben nachgegeben. Eine Trendumkehr im zweiten Halbjahr sieht Malloth, im Gegensatz zum Wohnimmobilienmarkt, bei den Büroimmobilien nicht. Die Überzeugung der Branche, dass es in der zweiten Jahreshälfte zum Ende der Talfahrt des Büroimmobilienmarktes kommen werde, bezeichnet Malloth als »Zweckoptimismus«.

Gedämpfte Stimmung
Genau diesen Zweckoptimismus verbreiteten allerdings die Teilnehmer der diesjährigen Real Vienna, der in Wien abgehaltenen Fachmesse für Gewerbe- und Industrieimmobilien. Laut einer Umfrage des Veranstalters zeigten sich 42,7 % der befragten Messeteilnehmer mit der gegenwärtigen Entwicklung am Immobilienmarkt sehr zufrieden, beinahe gleich viele sind der Meinung, dass sich die Situation in den nächsten zwölf Monaten noch verbessern werde. So meinte etwa Martin Troger vom Immobiliendienstleister Rustler, der Boden sei erreicht, es werde aber noch zwei bis drei Jahre dauern, bis das Immobiliengeschäft wieder auf dem Niveau der Jahre vor der Krise erreicht. Der Komplettanbieter von Immobiliendienstleistungen mit einem Vorjahresumsatz von 20 bis 25 Millionen Euro spüre die Krise vor allem im Projektmanagement, so Troger. Hätten früher Entscheidungs- und Vertragsverhandlungsprozesse in Unternehmen wenige Wochen gedauert, brauche es heute oft Monate, bis ein Abschluss unter Dach und Fach ist.
Gedämpfte Stimmung herrscht auch bei der S-Immo AG. Die Immobilieninvestmentgesellschaft der Erste Bank-Gruppe, die auch auf der Immobilienmesse vertreten war, musste im Vorjahr ihr Portfolio um 100 Millionen Euro abwerten, das Ergebnis der Geschäftstätigkeit (EBIT) sank daher von 100 auf knapp 24 Millionen Euro. In Osteuropa, wo die S-Immo als Investor und Projektentwickler stark vertreten ist, werde es keine neuen Projekte geben, wie Reinhard Waltenberger, Leiter der Akquisition, erzählt. Fertiggestellt werden heuer die Einkaufszentren Sun Plaza in Bukarest mit 110.000 m2 Nutzfläche und einem Investitionsvolumen von 200 Millionen Euro und das Serdika Center in Sofia, in Bratislava befinden sich ein Bürogebäude und ein Hotel in Bau. In Prag hat die S-Immo im April den zweiten Bauabschnitt des gemeinsam mit der Immorent errichteten Büro- und Geschäftsgebäudes »Gemini« eröffnet, das 39.600 m2 Nutzfläche und 430 Garagenplätze bietet. Mit dem Projekt im Volumen von 68 Millionen Euro hat die S-Immo ihr Portfolio in Tschechien auf 142 Millionen erweitert. Die Investitionstätigkeit der Gesellschaft in diesem Land verringerte sich jedoch um 60 %.

Rückzug ausländischer Investoren
Eine Verringerung der Investitionstätigkeit im ersten Quartal 2009 hat auch das Immobiliendienstleistungs- und Bewertungsunternehmen CB Richard Ellis konstatiert, und zwar sowohl auf dem österreichischen Markt als auch in den CEE-Ländern. Demnach wurden in Österreich in den ersten drei Monaten des heurigen Jahres 650 Millionen Euro investiert, was einem Rückgang von 11 % im Vergleich zum vierten Quartal 2008 entspricht.
Auffällig ist vor allem der komplette Rückzug ausländischer Investoren aus dem österreichischen Markt. Noch im letzten Quartal 2008 wurden 42 % aller Investmentdeals von deutschen und 1 % von anderen internationalen Investoren getätigt, heuer war es kein einziger. Auch in Zentral- und Osteuropa ist die Zahl der fertiggestellten Bürohausprojekte im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres um 9 % zurückgegangen. Eine Ausnahme bildet nur der Moskauer Markt, wo 70 % aller im CEE-Raum fertiggestellten Projekte zu finden sind. Erholung ortet CB Richard Ellis vorerst keine: Bis 2010 werde sich aufgrund der beschränkten Finanzierungsmöglichkeiten die Anzahl der fertiggestellten Projekte noch weiter stark reduzieren, meint Constanze Daburon, Head of Research bei CB Richard Ellis.

Mangel an modernen Objekten
Daburon räumt auch gleich mit einem Märchen auf: dem eher dem Wunschdenken mancher Experten entstammenden Glauben, dass die Nachfrage nach nachhaltigen Objekten gestiegen sei. Kaum jemand sei bereit, für ein grünes Büro mehr Miete zu zahlen, meint die Immobilienexpertin. Etwas optimistischer sieht die Lage in CEE die EHL Immobilien GmbH - deren Geschäftsführer Michael Ehlmaier die ehemalige CPB Immobilientreuhand zu 100 % von der Constantia Privatbank und von Constantia Packaging übernommen hat. »Die Krise sorgt zwar für eine temporäre Verschlechterung der Lage, aber der strukturelle Mangel an modernen Objekten besteht weiter und davon werden die Investoren mittelfristig wieder profitieren. Daher ist mit einer Gegenbewegung zu rechnen«, meint EHL-Osteuropachef Robert Hermandinger. »Entwickler und Investoren mussten sich zwar von hochfliegenden Träumen verabschieden, aber für Panik gibt es auch keinen Grund. Die Lage ist ernst, aber keinesfalls hoffnungslos«, so der Analyst.

Nicht hoffnungslos
Keineswegs hoffnungslos sieht man die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt auch bei der IG Immobilien. Als hundertprozentiges Tochterunternehmen der Österreichischen Nationalbank sei man grundsätzlich nicht risikoreich unterwegs, wie Marketingleiterin Sabine Zwierschitz am Messestand der IG Immobilien erläuterte. Außerdem garantiere der Portfoliomix eine Risikostreuung. Das 1990 gegründete Unternehmen ist im Wohn-, Büro- und Geschäftsimmobiliensektor von der Vermietung und Vermarktung, über die Verwaltung und das Facility Management von Immobilien bis hin zu Projektentwicklung und -management unterwegs. Gut laufen laut Zwierschitz die Einkaufszentren wie etwa das in Tulln, die bereits den größten Stellenwert im Portfolio haben, obwohl die IG erst vor fünf Jahren in dieses Geschäftsfeld eingestiegen ist. Bürohäuser hat die IG Immobilien nicht nur in Österreich, sondern auch in Budapest, Brüssel und Amsterdam, Wohnobjekte in vier Wiener Bezirken. Heuer soll noch mit dem Bau eines gemeinsam mit der IC Projektentwicklung gestarteten Projekts mit Kindergarten, Boarding House und Hotel im 2. Wiener Bezirk begonnen werden. Auch das Bürohausprojekt Marina City an der Donau (großes Bild), das aus einem Turm und einem achtgeschoßigen »Plaza« mit insgesamt 60.000 m2 besteht, soll 2010 fertiggestellt sein.

Flughafen: Zeichen auf Stopp
Von einem solchen Fertigstellungstermin kann der Flughafen Wien bei seinem krisengebeutelten Projekt Skylink nur träumen. Ursprünglich für Herbst 2008 vorgesehen, wird sich die Fertigstellung des neuen Terminalgebäudes in Schwechat vermutlich bis 2012 hinziehen. Nicht nur das: Die Baukosten, in der Planungsphase mit 280 Millionen Euro angegeben und bei Baubeginn auf 400 Millionen erhöht, werden voraussichtlich an die 900 Millionen ausmachen. Der zuständige Flughafenvorstand, Christian Domany, hat im Februar – sieben Monate vor Auslaufen seines Vertrages – die Konsequenzen gezogen und ist gegangen, offiziell aus persönlichen Gründen. Sein Nachfolger, Niederösterreichs Landesrat Ernest Gabmann, ließ das Projekt vorsichtshalber stoppen und neu evaluieren. Eilig wird er es nicht haben mit einer Wiederaufnahme der Bauarbeiten: Flugbewegungen und Passagierzahlen am Wiener Flughafen sind dramatisch gesunken – im März 2009 waren es um 15,6 % weniger als im Jahr davor.
Auch bei den Büroimmobilienprojekten des Flughafens stehen die Zeichen auf Halt. Acht bis neun Projekte seien gestoppt worden, war am Messestand des Vienna Airport zu hören. Dazu gehört die auf unbestimmte Zeit verschobene Generalsanierung und Überbauung des ehemaligen »World Trade Centers«, das der Flughafen Anfang 2007 übernommen hatte. Das Bürogebäude mit 18.000 m2  
vermietbarer Fläche hätte mit neuer Fassade als »Office Park 3« auf den Markt gebracht werden sollen. Zugleich sucht die Immobilienabteilung des Flughafens aber nach einem Investor und Generalunternehmer, um auf einem 140.000 m2  großen Grundstück ein weiteres Bürohaus samt Cargogebäude zu errichten. Was die allgemeine Stimmung in der Immobilienwirtschaft betrifft, wird sie vonseiten der Flughafenverantwortlichen als »vorsichtig optimistisch« beschrieben. Mit einem Aufschwung rechnet man für das zweite Halbjahr 2010.

Licht am Ende des Tunnels
Etwas optimistischer zeigt sich da der hauptsächlich in Polen und Tschechien tätige Wiener Hotel-Projektentwickler Warimpex. Der Boden sei erreicht, man sieht das berühmte Licht am Ende des Tunnels. Wenn auch das zweite Halbjahr 2008 und das erste Quartal 2009 – mit einem Verlust von zehn Millionen – schlecht gelaufen sind, glaubt man bei dem an den Börsen Wien und Warschau notierten Developer an ein Anspringen des Investmentgeschäfts Ende dieses Jahres. Derzeit konzentriere man sich aber noch auf die Fertigstellung von laufenden Projekten, wie etwa das von Porr und UBM errichteten Hotel andel’s in der polnischen Stadt Lódz. Eine aus dem 19. Jahrhundert stammende Textilspinnerei im typischen Industriearchitekturstil wird zu einem 4-Stern-Hotel mit 3.600 m2 Konferenzfläche, einem 1.300 m2 großen Ballsaal und 278 Zimmern umgebaut.  
Betreiber des vierten Hotels dieser Kategorie, wie aller Warimpex-Hotels der Marken angelo’s und andel’s, wird die Vienna International Hotelmanagement AG sein, an der die Warimpex-Gründer Franz Jurkowitsch und Georg Folian 60 %
halten. Anders beim Palais Hansen in Wien, das die Warimpex im Vorjahr gekauft hat: Für dieses Luxushotel wird ein Betreiber per Auswahlverfahren gesucht und soll demnächst feststehen.

Stadt Wien: Keine Krise
Beteiligt an der Entwicklung dieses vom Ringstraßenarchitekten Theophil Hansen errichteten viergeschoßigen Gründerzeitpalais mit 23.000 m2 Bruttogeschoßfläche, das von der Warimpex gemeinsam mit Porr Solutions entwickelt wird, ist neben der Wiener Städtischen Versicherung auch die Wien Holding. Der im Besitz der Stadt Wien stehende Konzern hat das Palais im Dezember 2007 verkauft und hält noch 20 %. Insgesamt ist die Wien Holding direkt oder über Beteiligungen an der Entwicklung von 15 Immobilienprojekten beteiligt. Von Krise ist im Umfeld der Stadtverwaltung offensichtlich keine Rede: Allein heuer sollen 110 Millionen Euro in Projekte wie den Stadtteil Neu Stadlau, das Biotechzentrum Muthgasse, das Labor- und Bürogebäude Marxbox oder den Wirtschaftspark Breitensee investiert werden, kündigte die als Nachfolgerin von Brigitte Jilka seit März im Amt befindliche, neue Wien Holding-Geschäftsführerin Sigrid Oblak an.

Real Vienna:Vor verschlossenen Portalen
Die gedämpfte Stimmung in der Immobilienbranche hinterlässt ihre Spuren auch im Messegeschehen: Nicht nur die Mipim in Cannes und die Exporeal in München sahen ein deutlich abgeflautes Interesse vonseiten der Aussteller und der Besucher, auch die heuer zum vierten Mal veranstaltete Immobilienmesse »Real Vienna« litt unter Rückgängen. Waren es im Vorjahr noch 326 Aussteller, die ihre Projekte und Dienstleistungen präsentierten, musste sich der Veranstalter Reed Exhibitions heuer mit 242 angemeldeten Ausstellern begnügen – ob alle auch vor Ort waren, ist nicht bekannt, mehrere bereits angemeldete Unternehmen hatten dem Vernehmen nach kurz vor Messebeginn wieder abgesagt. Auch das Besucherinteresse war ein deutlich geringeres: 9.800 »Participants« aus dem Vorjahr standen heuer knapp 7.100 gegenüber. Eine Bilanz, die der Veranstalter »angesichts der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise als durchaus zufriedenstellend« bezeichnet.
Als wenig zufriedenstellend muss allerdings die Atmosphäre auf der Messe bezeichnet werden, die der allgemeinen Stimmung in der Immobranche entsprach: Besucher wurden heuer nicht wie gewohnt beim Portal des Haupteingangs empfangen, sondern waren gezwungen, vor verschlossenen Türen stehend, sich an einer Straßenbaustelle entlang zum Hintereingang zu bemühen – sicherlich ein Aushängeschild für Wiener Gastfreundschaft. Dort, im hintersten Winkel des Messezentrums, fanden sich die Aussteller auf zwei Hallen aufgeteilt – was besonders den in der kleineren Halle untergebrachten Unternehmen ein gewisses Gefühl der Abgeschiedenheit verlieh.
Die gedämpfte Stimmung auf der Real Vienna bedeutet aber nicht zwangsläufig weniger Business: Einige ausstellende Developer erzählten von genauso vielen guten und intensiven Gesprächen wie im Vorjahr. Ferngeblieben seien, vor allem auf der Mipim, heuer die »Adabeis« und Partytiger.

Aspern – ein Minderheitenprogramm?
aspern Die Seestadt Wiens – nach langem Nachdenkprozess und einigen Umbenennungen hat sich die Stadt Wien endlich auf einen, wenn auch orthografisch und kognitiv herausfordernden, Markennamen für den neuen Stadtteil geeinigt, der auf dem Gelände des ehemaligen Flugfelds Aspern entsteht. In den nächsten 20 Jahren sollen auf dem 240 Hektar großen Areal 8.500 Wohneinheiten für 20.000 Menschen sowie 15.000 Arbeitsplätze im Büro- und 5.000 Arbeitsplätze im Gewerbebereich entstehen. Bis 2015 sind 2.000 Wohneinheiten mit 240.000 m2 Bruttogeschoßfläche sowie Büros und Gewerbeflächen geplant. Bis 2020 sollen ein Bahnhof sowie Autobahnanschlüsse entstehen und weitere Wohn- und Arbeitsflächen errichtet werden. Ab 2020 soll dann die Verdichtung des Gebiets erfolgen.
Ob und wie die für die Seestadt Aspern geplante Kombination von Wohnen und Arbeiten funktionieren kann, war Thema einer auf der Immobilienmesse Real Vienna veranstalteten Podiumsdiskussion unter dem Titel »Arbeiten und Wohnen 2020 – Zukunftstrends«. »Arbeit soll in Aspern Teil des Lebens sein«, lautet die Zielsetzung für Claudia Nutz, Vorstand der für die Entwicklung der Seestadt verantwortlichen Projektgesellschaft. Reinhold Popp vom Zentrum für Zukunftsstudien in Salzburg wies darauf hin, dass sich die Lebensbereiche Arbeiten und Wohnen erst vor rund 150 Jahren, mit dem Beginn der industriellen Produktion, getrennt hätten und es dabei Fehlentwicklungen gegeben habe. Heute, mit den Möglichkeiten der modernen Telekommunikation, könnten immer mehr Arbeiten an jedem beliebigen Ort verrichtet werden. Skeptisch zeigte sich da der Stadtsoziologe Jens Dangschat. Es gebe kein Land in Westeuropa, das derart tradierte Rollenbilder habe wie Österreich. Für Männer gebe es etwa hier kaum Möglichkeiten, Kinderbetreuung mit einem Teilzeitjob zu vereinen. Es stelle sich daher die Frage, ob das Konzept Wohnen und Arbeiten unter einem Dach für alle gelten könne. Dem gaben Popp und auch die Architektin Ursula Schneider Recht: »Die Work-Life-Balance ist ein Minderheitenprogramm«, meinte Schneider. Worauf der Freizeitforscher Peter Zellmann diesen Begriff durch die »Work-Leisure-Balance« ersetzt sehen wollte. Leistung und Arbeit müssten ebenso neu definiert werden wie Wohnen und Freizeit, wobei aus der Verschränkung dieser Welten neue Verantwortungen entstehen. Für die Stadtplanung der Zukunft heiße das, hohe Qualität und Flexibilität im Wohnbau ebenso wie veränderbare und auf die Bedürfnisse des Einzelnen zugeschnittene Arbeitsumfelder zu ermöglichen. Für Zellmann ist das Konzept der Seestadt Aspern zwar richtig, es müsse aber noch gestaltet werden, meinte er. »Man darf das nicht den Technikern überlassen«, forderte der Wissenschaftler eine Einbeziehung der »emotionalen Kompetenz« in die Planung.