»Die Flieger waren voll mit österreichischen Immobilien-Akquisiteuren«

Foto: »Wir wurden stark dafür kritisiert, dass wir statt in den Osten in das vermeintlich langweilige Deutschland gegangen sind. Etliche Jahre später hat sich dann bestätigt, dass wir einiges richtig gemacht haben«, sagt Ernst Vejdovszky. Foto: »Wir wurden stark dafür kritisiert, dass wir statt in den Osten in das vermeintlich langweilige Deutschland gegangen sind. Etliche Jahre später hat sich dann bestätigt, dass wir einiges richtig gemacht haben«, sagt Ernst Vejdovszky. Foto: Andreas Jakwerth

Im Interview mit dem Bau & Immobilien Report erklärt Ernst Vejdovszky, Vorstandsvorsitzender der S Immo AG, warum er in den Nullerjahren Deutschland dem vermeintlich goldenen Osten vorzog, warum er 1,25 Millionen Quadratmeter Äcker, Wiesen, Wälder und ehemalige Industrieareale gekauft hat und warum er in der S Immo-Aktie trotz anhaltendem Höhenflug immer noch Potenzial sieht.

Report: Während viele Entwickler und Investoren vor zwölf bis 15 Jahren in den vermeintlich goldenen Osten gegangen sind, haben Sie sich früh, lange vor dem Boom, mit Hamburg und Berlin auf den deutschen Markt konzentriert. Wenn man sieht, dass sich im Osten viele auch eine blutige Nase geholt haben bzw. die Erwartungen bei weitem nicht erfüllt wurden, drängt sich die Frage auf: Was »wusste« die S Immo, was die anderen damals nicht wussten?

Vejdovszky: Ich denke nicht, dass wir einen großen Wissensvorsprung hatten. Aber wir waren vorsichtiger, wenn man möchte: auch konservativer. Der Druck war damals sehr hoch, dass man diesen Trend mitgeht und schnell und mit großem Volumen in diese Ost-Märkte einsteigt. Die Flieger waren voll mit österreichischen Immobilien-Akquisiteuren.

In diesem Kontext ist wahrscheinlich die eine oder andere Due Diligence ein wenig überhastet über die Bühne gegangen. Und dabei haben wir nicht mitgemacht. Wir haben sehr genau geprüft und einfach oft feststellen müssen, dass das Risiko zu hoch ist. Gleichzeitig waren die Preise in Deutschland niedrig, weil der Markt als langweilig galt.

Wir konnten Bürohäuser in Hamburg günstiger kaufen als in Bukarest – und das bei höherer Qualität. Da lag der Verdacht nahe, dass wir in Hamburg auf Dauer besser dran sind. Wir wurden für diesen Schritt damals stark kritisiert. Etliche Jahre später hat sich dann bestätigt, dass wir einiges richtig gemacht haben. Das Immobiliengeschäft ist ein langfristiges und braucht mitunter etwas Geduld und Ausdauer.

Report: Mittlerweile verschieben sich die Aktivitäten der S Immo verstärkt in so genannten Sekundarstädte wie Leipzig, Halle oder Erfurt. Ist die erste Garnitur in Deutschland nicht nur für Mieter, sondern auch für Entwickler und Investoren unleistbar geworden?

Vejdovszky: Die Preissteigerungen, die vor allem Berlin in den letzten Jahren gesehen hat, sind natürlich nicht zu unterschätzen. Gleichzeitig sehen wir ein Preisniveau, das nach wie vor deutlich unter zum Beispiel München oder aber auch London und Paris liegt. Berlin kann sich also nach wie vor auszahlen. Aber das Preisniveau ist hoch und die Rechtslage aufgrund der aktuellen Politik nicht eindeutig. Da sind mir Städte wie Leipzig oder Erfurt gerade lieber. Hier ist das Mietniveau aktuell noch sehr niedrig. Und trotzdem verdienen wir schöne Renditen.

Report: Fantasie kann man der S Immo nicht absprechen. Seit knapp eineinhalb Jahren erwerben Sie im Umkreis von rund 40 km um Berlin im großen Stil Grundstücke. Um 16 Millionen Euro haben Sie rund 1,25 Millionen Quadratmeter Grundstücksfläche gekauft. Allerdings handelt sich dabei um Äcker, Wiesen, Wälder und ehemalige Industrieareale. Wie groß schätzen Sie die Chancen ein, dass daraus attraktives Bauland wird? Von welchem Zeithorizont gehen Sie aus?

Vejdovszky: Entscheidend ist die Einschätzung der Chance, eine sinnvolle Widmung zu erreichen. Unser Ziel ist es, genau solche Grundstücke zu erwerben, die aufgrund ihrer Lage für eine Umwidmung prädestiniert sind. Eine Fläche, die bereits gut erschlossen ist und unmittelbar neben einem bebauten Gebiet liegt, bietet sich im Fall einer Wachstumsüberlegung einer Gemeinde für eine solche Umwidmung an. Das kann nicht bei jeder Fläche gelingen – das ist kalkuliert.

Bei unseren Einstiegspreisen reicht bereits ein kleiner Anteil aus, um wirtschaftlich sehr großen Erfolg zu haben. Oder anders gesagt: Bei einer Investitionssumme im niedrigen zweistelligen Millionenbereich im Gegensatz zu einer Bilanzsumme von ca.  3 Mrd.  Euro fallen diese Investitionen nicht wesentlich ins Gewicht. Und ich bin überzeugt davon, dass die Gegend großes Potenzial hat.

In Berlin ist der Speckgürtel noch nicht besonders ausgeprägt, Vergleichszahlen aus anderen Städten – München, Frankfurt, Hamburg oder auch Wien – zeigen aber das enorme Wachstumspotenzial. Und da rede ich noch gar nicht von London oder Paris. Berlin wächst beständig und es ist eine logische Konsequenz, dass es sich ausdehnen wird. Und für dieses Szenario haben wir uns bereits jetzt ein paar sehr attraktive Grundstücke gesichert. Ob das nun in vier, fünf Jahren oder aber erst in zehn Jahren spruchreif wird: Bei dieser Investitionssumme können wir es uns durchaus leisten, geduldig zu sein.

Report: In Rumänien hat es sehr lange gedauert, bis Ihr Prestigeprojekt »The Mark« realisiert werden konnte, aus Bulgarien haben Sie sich zurückgezogen, auch Ungarn spielt keine große Rolle mehr. Wo sehen Sie mittelfristig neben Deutschland die Zukunft der S Immo? Wo das größte Potenzial?

Vejdovszky: Wir haben bei »The Mark« gewartet, bis der Markt in der richtigen Phase war. Das ist ein wesentlicher Bestandteil unseres Geschäftsmodells, dass wir eine Entwicklungspipeline haben, aber keinen zeitlichen Druck, die Dinge in einem bestimmten Zeitraum fertigzustellen. Wir warten auf den richtigen Zeitpunkt. Das hat sich auch bei »The Mark« als absolut richtig herausgestellt. Generell sehe ich in den Märkten der CEE-Region nach wie vor großes Potenzial. Wir haben im laufenden Jahr Grundstücke in Bukarest und Budapest erworben und vor wenigen Wochen eine tolle Büroimmobilie in Zagreb. Wir prüfen laufend interessante Investitionsmöglichkeiten – und zwar in all unseren Märkten.

Report: Gibt es Pläne, völlig neue Märkte zu erschließen?

Vejdovszky: Nein, das ist aktuell nicht geplant.

Report: In Österreich sind die Aktivitäten der S Immo aktuell überschaubar. Planen Sie, kurz-, mittel- oder langfristig wieder stärker am Heimmarkt zu investieren und/oder zu entwickeln?

Vejdovszky: Wie schon erwähnt, prüfen wir Investitionen und Ankäufe in allen Märkten. Wien ist unser Heimmarkt, dem wir immer stark verbunden sein werden. Aktuell ist auch hier das Preisniveau durchaus hoch, aber es gibt immer wieder Gelegenheiten, die uns interessieren und die wir genau prüfen.

Report: Welche Auswirkungen haben die aktuelle Veränderung der Aktionärsstruktur und die anhaltenden Übernahmegerüchte auf das operative Geschäft?

Vejdovszky: Unser operatives Geschäft ist davon nicht betroffen. Wir haben zum Ende des dritten Quartals erneut sehr erfolgreiche Zahlen vorgelegt. Ich bin ausgesprochen optimistisch, dass uns ein starkes Jahresergebnis 2019 gelingen wird, wir sind ankaufsseitig sehr aktiv und generell überaus zufrieden mit der laufenden Entwicklung.

Report: Die S Immo-Aktie hat in den letzten Jahren einen echten Höhenflug hingelegt. Laut einer aktuellen Analyse unter den Bau- und Immobilientiteln an der Wiener Börse hat die S Immo sowohl bei 10-Jahres-, der 5-Jahres- als auch der Einjahresbilanz die Nase vorn. Analysten haben ein mittelfristiges Kursziel von 22 Euro ausgegeben. Da ist man heute schon drüber. Warum sollte man dennoch in S Immo investieren?

Vejdovszky: Ja, wir haben auch am Kapitalmarkt ein sehr starkes Jahr hinter uns. Zum Halbjahr konnte die S Immo-Aktie die beste Performance im ATX vorweisen. Diesen Trend haben wir erfolgreich fortgesetzt und sind weiterhin der stärkste Titel im österreichischen Leitindex.

Wir haben in der Vergangenheit bewiesen, dass wir kontinuierlich starke Ergebnisse liefern können. Die S Immo steht für Verlässlichkeit, Fairness, Transparenz und für ein hohes Maß an Know-how. Das macht sich auch in der Entwicklung des Aktienkurses bemerkbar. Und wenn man sich den EPRA-NAV ansieht (zum 30.09.2019 liegt er bei EUR 25,09), dann sieht man schon, dass hier auch noch einiges an Potenzial schlummert.

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