Wir werden neue Wege beschreiten

»Immobilienbetreiber müssen sich ihrer Verantwortung bewusst sein. Zuständigkeiten und Risiken müssen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer klar geregelt werden.« »Immobilienbetreiber müssen sich ihrer Verantwortung bewusst sein. Zuständigkeiten und Risiken müssen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer klar geregelt werden.« Foto: HSG Zander

Gerhard Schenk, Geschäftsführer HSG Zander, spricht im Interview mit dem Bau & Immobilien Report über den Facility-Management-Markt in Österreich, gefährliches Preisdumping und das Thema Betreiberverantwortung.

Report: Wie ist es der heimischen FM-Branche im Jahr 2014 gegangen?
Gerhard Schenk: Wir haben 2014 deutlich mehr Projekte bearbeitet als erwartet. Das mag daran liegen, dass wir uns in diesem Jahr noch eine Spur mehr bemüht haben, legt aber auch die Vermutung nahe, dass generell mehr Projekte im Markt waren. Dabei handelt es sich nach wie vor hauptsächlich um Büroimmobilien, Einkaufszentren und einige wenige gemischte Nutzungen.

Report: Wie haben sich die Auftragsvolumina entwickelt?
Schenk: Die Projekte, die am Markt sind, sollten für die Branche auf jeden Fall ein Wachstum von rund fünf Prozent nach sich gezogen haben. Und auch wir dürften bis Ende des Jahres unsere gesteckten Ziele von rund 40 Millionen Euro Umsatz erreichen.

Report: Gerade im Großraum Wien wurden 2014 viele Großprojekte fertiggestellt. Wie wirkt sich das auf die FM-Vergaben aus?
Schenk: Das ist ein sehr spannendes Thema. Deshalb glaube ich auch, dass 2015 weniger von neuen Projekten geprägt sein wird, sondern eher Neuausschreibungen von aktuellen Beauftragungen im Vordergrund stehen werden. Man muss bei Großprojekten auch differenzieren. Denn oft stellt sich die Frage, ob es überhaupt zu Ausschreibungen kommt oder ob das FM nicht etwa wie bei den großen Bahnhofsprojekten in Kombination mit anderen Leistungsteilen – Centermanagement, PPP, o.Ä. – vergeben wird. Im Gesundheitsbereich kommt noch erschwerend hinzu, dass es in Österreich real nur ein Unternehmen gibt, das Referenzen im Krankenhausbereich vorweisen kann. Wenn das gefordert wird, ist die Gefahr groß, dass das Ergebnis der Ausschreibung schon im Vorfeld feststeht. Ob das sinnvoll ist, sei dahingestellt, denn der technische Gebäudebetrieb eines Krankenhauses unterscheidet sich anlagenbezogen nicht von anderen Immobilien. Weiter nur eine untergeordnete Rolle spielt der Wohnbau, da scheint die Zeit, warum auch immer, einfach noch nicht reif – Kosten sind da sicher ein Thema.

Report: Immobilienbetreiber und -nutzer wünschen sich kalkulierbare Kosten. Welche Garantien können FM-Dienstleister bieten?
Schenk: Vertraglich kann sehr viel geregelt werden. Allerdings ist Papier auch geduldig. Was bleibt, ist das Problem der Durchsetzung. Deshalb sind Sondervereinbarungen, die sich während der Vertragslaufzeit an dem tatsächlichen Aufwand orientieren, per se nichts Schlechtes. Vieles muss man sich auch im Detail ansehen. Eine volle Anlagenverfügbarkeit ist schnell versprochen, aber das ist ja auch eine Frage der Qualität, etwa wenn eine Lüftung nur mehr auf 70 Prozent läuft. Das ist oft die Angst der Betreiber, dass sich die Garantien der Dienstleister im unteren Qualitätssegment bewegen. Und das wirkt sich natürlich negativ auf die Nutzerzufriedenheit aus.

Report: Welche Dienstleistungen werden aktuell am meis­ten nachgefragt?
Schenk: Im Sinne einer passiven Nachfrage sind das nach wie vor die klassischen Themen wie technisches und infrastrukturelles FM. Wir wollen aber im nächsten Jahr neue Wege beschreiten und auch in der Kaltakquisition das Thema Betreiberverantwortung forcieren. Das dahingehende Bewusstsein ist derzeit noch sehr wenig ausgeprägt. Es müssen die Risiken und Verantwortungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer klar geregelt werden. Ich behaupte, dass den vielen institutionellen Anlegern, die über irgendwelche Fondsmanager agieren, gar nicht bewusst ist, dass sie auch aktive Prüfpflichten haben.

Report: Glauben Sie, dass es Ihnen gelingt, dieses Bewusstsein im Markt zu etablieren?
Schenk: Das weiß ich ehrlich gesagt nicht, weil ich ja ein Bewusstsein für etwas schaffen will, das nicht immer angenehm ist. Das könnte auch für Ablehnung sorgen. Aber als Profi fühle ich mich verpflichtet, auch auf unangenehme Wahrheiten hinzuweisen und Vertragsinhalte zu objektivieren. Vor allem wenn es um Personenschäden geht, wird es haarig. Dann muss auch der Auftraggeber vor Gericht darlegen, warum er eine Firma mit einer Aufgabe betraut hat, die diese gar nicht bewältigen kann. Oder was passiert, wenn es die beauftragte Firma dann gar nicht mehr gibt. Da hilft einem dann auch niemand mehr. 

Report: Sie haben sich in der Vergangenheit sehr um das Thema LED bemüht. Welche Rolle spielt LED heute aus Ihrer Sicht?
Schenk: Leider immer noch eine sehr untergeordnete Rolle. Wir haben versucht, das Thema bei unseren Bestandskunden zu forcieren, es wurde aber leider kaum angenommen. Ich beobachte aber, dass aktuell bei Neuprojekten seitens der Planer LED mehr und mehr zum Thema wird. Es könnte aber auf jeden Fall mehr sein.

Report: In der Branche wird aktuell viel über das Thema Lebenszykluskosten gesprochen. Sie waren Mitglied der IG Lebenszyklus Hochbau, sind aber wieder ausgetreten. Warum?
Schenk: Ich möchte bei diesem Thema nicht zu sehr ins Detail gehen. Nur so viel, ich hatte mir ehrlich gesagt deutlich mehr erhofft. Ich habe auch sehr viel Zeit und Geld in die Verbandsarbeit investiert. Wenn man das Thema Lebenszykluskosten tatsächlich bei den Bauherren platzieren will, dann muss man auch gemeinsam auftreten. Dann darf nicht der Architekt oder der Planer alleine beim Bauherren vorstellig werden. Dieses gemeinsame Auftreten war aber aus meiner Sicht leider nicht gegeben. 

Report: Wie die gesamte Bauwirtschaft hat auch die FM-Branche mit einem enormen Preisdruck zu kämpfen. Wie ist die Preisentwicklung im FM?
Schenk: Der Preiskampf ist weiter sehr stark ausgeprägt. Aber es geht ja nicht nur um die nackten Zahlen, sondern auch darum, was für diese ohnehin viel zu geringen Summen an Leistung abzudecken ist. Das reicht von Fehleinschätzungen über Spekulationen bis zur Falschangaben. Es kann aber auch tatsächlich vorkommen, dass die Komplexität einer Aufgabe unterschätzt wird. Der Auftraggeber kann sein gelebtes Tagesverhalten ja auch nicht immer klar artikulieren. Aber wenn ich vorsätzlich zu einem Preis anbiete, von dem ich weiß, dass die geforderte Leis­tung nicht gedeckt werden kann, dann wird es heikel. Dass das leider teilweise immer noch gelebte Praxis ist, zeigen die enormen Preisunterschiede bei der Angebotslegung. Ich bin immer wieder überrascht, wenn Mitbewerber unser schon sehr knapp kalkuliertes Angebot um bis zu 40 Prozent unterbieten können.

Report: Was erwarten Sie von 2015?
Schenk: Ich denke, wir sind dafür ganz gut aufgestellt. Was den Markt anbelangt, wird man abwarten müssen, ob sich die personellen und strukturellen Gerüchte, die im Raum stehen, bewahrheiten werden. Das schafft auch gewisse Unsicherheiten, die auf den Markt abfärben. Und das ist sicher nicht förderlich. Generell rechne ich mit einem moderaten Wachstum. Für größere Sprünge fehlen einfach die neuen Projekte.

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