Berliner Euphorie

Ernst Vejdovszky, Vorstand S Immo AG: »Berlin ist trotz der Preisrallye der letzten Jahre international gesehen immer noch ein günstiges Pflaster.« Ernst Vejdovszky, Vorstand S Immo AG: »Berlin ist trotz der Preisrallye der letzten Jahre international gesehen immer noch ein günstiges Pflaster.« Foto: S Immo/Schenk

Der Berliner Immobilienmarkt zählt zweifellos zu den spannendsten in Europa. Von niedrigem Niveau kommend, erlebt die deutsche Hauptstadt seit einigen Jahren einen regelrechten Boom. Warum das Potenzial nach wie vor groß und die Gefahr einer Blase gering ist, erklärt Ernst Vejdovszky.

Der Immobilienmarkt in Berlin ist derzeit in aller Munde. Investoren aus der ganzen Welt schwärmen vom Potenzial und drängen in den Markt. Aber wie viel ist an der Euphorie wirklich dran? »Einiges«, antworte ich zumeist auf diese Frage. Das basiert nicht nur auf meiner Sympathie für die deutsche Hauptstadt, sondern viel mehr auf demografischen Entwicklungen und immobilientypischen Zyklen.

Noch Luft nach oben
In Berlin waren die Wohnpreise bis in die Mitte des letzten Jahrzehnts hinein deutlich unter dem europäischen Durchschnitt, erst vor etwa zehn Jahren begann eine vorsichtige Wende. Seither gibt es eine regelrechte Aufholjagd sowohl bei den Miet- als auch bei den Eigentumspreisen, die durch die Finanzkrise nochmals deutlich beschleunigt wurde. Trotz dieser Preisrallye ist Berlin im internationalen Durchschnitt nach wie vor ein günstiges Pflaster, weshalb hier durchaus noch Potenzial besteht.
Dieser Preisentwicklung steht eine stetig steigende Nachfrage gegenüber. Experten rechnen damit, dass bis ins Jahr 2030 ca. 250.000 zusätzliche Einwohner in Berlin leben werden. Parallel werden die Haushalte immer kleiner und nehmen damit in Summe zu. Mittlerweile machen Einpersonen-Haushalte in Berlin über 50 % aus.

Gesunde Finanzierung
Diese demografische Entwicklung ist auch einer der Gründe, weshalb ich zum aktuellen Zeitpunkt auch keine Blasenbildung in Berlin sehe. Zwar sind die Preise für Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um über 15 % gestiegen und die Mieten im selben Zeitraum nur um 7 %, aber die anhaltende Nachfrage macht eine Blasenbildung sehr unwahrscheinlich. Dazu kommt, dass die Eigentumsquote in Berlin nur bei 15 % und damit deutlich unter dem europäischen Durchschnitt liegt. Ähnlich wie in Wien ist auch in Deutschland der Anteil an Fremdfinanzierungen sehr gering. Der steigenden Nachfrage begegnet die deutsche Hauptstadt mit einer Vielzahl an Neubauprojekten. Die Anzahl an genehmigten neuen Wohnungen steigt ständig, parallel dazu erhöht sich auch die Zahl der Fertigstellungen. Trotz allem liegt der Wohnungsbau nach wie vor deutlich unter dem ermittelten Bedarf von ca. 10.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Im Gegensatz zu vielen anderen europäischen Großstädten verfügt Berlin aber über ein sehr großes Flächenpotenzial für Neubauprojekte. Nicht immer gestaltet sich die Umwidmung allerdings so einfach, wie vonSeiten der Politik geplant – ein gutes Beispiel dafür ist die kontroverse Diskussion rund um die Nutzung des ehemaligen Flughafens Tempelhof.

Vom Problem- zum In-Viertel
Eine Besonderheit des Berliner Immobilienmarkts ist sicherlich die einzigartige Dynamik der Bezirke. Unter dem oft negativ besetzten Begriff »Gentrifizierung« versteht man den Effekt, der viele ehemaligen Problemviertel durch den Sog der rapiden Entwicklung zu teuren In-Vierteln werden lässt. Dieser Trend setzt sich weiter fort – aktuell steht zum Beispiel Neukölln, vor einigen Jahren noch ein völlig vernachlässigter Bezirk, im Fokus der Entwickler. Dieser Effekt ist in Berlin deutlich spürbar – ganz anders als zum Beispiel in Wien, wo die Bezirke fast schon traditionelle Rollen einnehmen.

Als Immobilieninvestor versuchen wir von den oben beschriebenen ­Dynamiken am Berliner Wohnimmobilienmarkt zu profitieren. Unser lokales Team betreut nicht nur unser bestehendes Portfolio, sondern verfügt auch über die notwendige Markt-Expertise, um neue Potenziale frühzeitig zu erkennen. Aktuell planen wir Neubau-Projekte auf bestehenden Grundstücken, dabei ­sollen vor allem Eigentumswohnungen errichtet werden. Auch im Bereich der Büroimmobilien sehen wir in den nächsten Jahren große Chancen, da immer mehr Unternehmen ihren Sitz nach Berlin verlegen beziehungsweise dorthin expandieren. Wir gehen davon aus, dass Berlin auch in den nächsten Jahren ein sehr wichtiger Markt für uns sein wird.

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